Запрет на приобретение иностранными лицами земельных участков на приграничных территориях российской федерации. Может ли нерезидент РФ купить землю в России? В каких странах земля не продается

Як завдяки ринку землі твоя бабуся може отримувати за свою землю в 10 разів більше, ніж зараз, чому в країну прийде більше інвестицій, будуть нові робочі місця, а казна отримає більше податків? І чому турбота про українців від тих, хто проти продажу землі, насправді є одним з найбільших обманів в історії України?

Україна — країна дурних заборон. У нас ще нещодавно не можна було просто взяти і купити акції "Еплу" або "Фейсбуку", необхідно було отримувати дозвіл від Нацбанку. Жінкам досі не можна бути машиністками метро або шахтарками, тому що хтось в уряді вважає, що це робота не для них. Тобто водити автобуси або трамваї жінкам можна, а метро вже не можна. Але все ж таки більшість дурних заборон зачіпають невелику кількість українців — швидше за все, у тебе ніколи не виникало бажання купити акції "Еплу" або водити поїзд метро.

Але прямо зараз в Україні вирішується доля заборони, яка стосується 7 мільйонів людей. Це заборона продавати та купувати землі сільськогосподарського призначення. А 7 мільйонів людей — це власники земельних паїв — городів або полів у селах.

Від того, яке рішення приймуть депутати, залежить не лише право вільно розпоряджатися своїм майном, а ще й те, чи прийде в Україну більше інвестицій, чи отримає бюджет більше податків, чи з"явиться більше робочих місць.

Що це взагалі за сільгоспземля і чому про неї говорять уже кілька років поспіль?

Це земля, на якій ведуть сільське господарство: вирощують рослини, випасають тварин, вирощують корм для них. Ще є земля для будівництва будинків, організації заповідників, вирощування лісу… Але в цій статті ми будемо говорити тільки про сільськогосподарську землю, тому що саме її не можна продавати. А чому про неї говорять — розповімо нижче.

Але якщо землю заборонили продавати, значить, так треба. Була ж якась причина?

У цієї заборони немає логічної причини. Формально депутати, коли приймали у 2001 році, вказали, що реалізують положення статей 13 і 14 . У цих статтях написано, що земля — це власність народу, держава її особливо охороняє. Але чому тоді вона так особливо охороняє тільки сільськогосподарські землі, що продовжує заборону з 2001 року вже 7 разів? А, наприклад, ліс не охороняє — його безконтрольно вирубують і вивозять на експорт.

У законі 2001 року депутати записали, що потрібно розробити окрему процедуру купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, але вже 2017 рік, а така процедура досі не затверджена, депутати тільки розглядатимуть відповідний закон, і ще невідомо, затвердять вони його чи ні. Чому чекали 16 років? Швидше за все, тому, що на цій темі легко спекулювати, легко залякати селян тим, що агрохолдинги та іноземці відберуть усю землю, зіпсують її, вивезуть український чорнозем до Європи, а нам залишать пустелю посеред Полтавщини. Політики — вони такі, у них завжди повинна бути в запасі безпрограшна тема, на якій можна показати, як вони піклуються про народ.

Але ж земля — це і правда надбання народу, як можна її продавати?

Надбання народу — це красивий фантик, в який загорнута гірка цукерка афери. Ти ж знаєш, що політики, коли хочуть щось від тебе приховати, використовують якомога більше гучних фраз. За ними незрозуміло, що політик хотів сказати, але звучить начебто красиво і розумно. Земля не може бути надбанням усього українського народу. Щоб це зрозуміти, потрібно згадати, звідки у твоїй бабусі взялася земля.

В СРСР уся земля належала державі. Селяни працювали в колгоспах. За це вони отримували земельні ділянки. Якщо людина ставала в опозицію до радянської влади, землю могли забрати. У 1991 році СРСР розвалився, колгоспи зникли, і в 90-х роках селяни отримали можливість приватизувати ці ділянки. Після приватизації вони офіційно перейшли у власність селян, і вже ніхто не міг їх забрати за опозиційні погляди.

Тобто сільськогосподарська земля належить вже не державі, а твоїй бабусі. І вона має право вільно розпоряджатися своїм майном: вирощувати там огірки, побудувати будинок, відкрити бібліотеку або продати. Але як раз продати її не можна — депутати заборонили.

Уяви, що тобі заборонили розпоряджатися квартирою, в якій ти живеш десятки років. Припустимо, Рада прийняла закон, який забороняє її комусь продавати, а дозволяє лише здавати в оренду. Це означає, що якщо у тебе немає бізнесу, який приносить мільйони, то ти ніколи не зможеш купити нову квартиру, а будеш змушений жити все життя в одній і тій самій, в будинку, який побудований ще в СРСР і давно аварійний.

Або ти купив машину, яку раптом заборонять продавати, і через 20 років будеш їздити на старій бензиновій руїні, коли інші будуть їздити на новеньких електрокарах.

Саме так відбувається із землею, яка є у твоїх батьків, бабусь і дідусів у селі — ділянки, на яких вони ведуть сільське господарство, не можна продавати. Навіть якщо твоїй бабусі вже не потрібно виділене десятки років тому поле або город занадто великий для однієї людини.

А що можна робити з цією землею?

Можна здати в оренду, обміняти на іншу ділянку або передати тобі у спадок.

А мені вона навіщо? Я живу у місті та в селі буваю раз на рік

Тим більше — якщо тобі триста років снилося те село, але землю після бабусиної смерті все ще буде заборонено продавати, невже тобі не буде шкода, що гарна ділянка з чорноземом заростає бур"яном?

Але ж заборона стосується тільки полів, до чого тут моя бабуся? У неї немає поля, є лише город

Сільськогосподарські землі — це дуже широке поняття. Згідно , до цієї категорії входить і поле на околиці села, і городик біля хати, і місце для випасу тварин. Є навіть таке екзотичне цільове призначення — для пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства.

А багато земель, які не можна продавати?

71% усіх земель в Україні — сільськогосподарські.

65% з них — це паї, землі твоїх бабусі та дідуся, які вони приватизували в 90-ті роки.

Мабуть, в інших країнах теж є така заборона. Ми ж ідемо в ЄС, невже там по-іншому?

А зараз ти дуже сильно здивуєшся. Знаєш, що спільного в України, Північної Кореї, Венесуели, Таджикистану, Куби та Конго? Тільки в цих країнах заборонено продавати землю. Відмінна компанія для України — тоталітарна КНДР та жебрак Таджикистан.

У країнах ЄС таких заборон немає, в тому числі у постсоціалістичних Литві, Латвії чи Польщі.

Не розумію, чому всі так різко заговорили про те, що заборону треба зняти, ніби це принесе щось добре

А це дійсно принесе щось добре: збільшить вартість оренди, принесе інвестиції, нові робочі місця, поповнить бюджет.

Давай по порядку. Як відсутність заборони продавати землю впливає на вартість оренди? Адже здавати в оренду не заборонено

Оскільки землю твоєї бабусі не можна продавати, то і здати її в оренду за ринковою ціною вона не може — немає ринку. Адекватна ціна, в тому числі ціна оренди, може сформуватися тільки тоді, коли є відкритий ринок.

Тому перше, чого позбавляють нас прихильники заборони — ринкового доходу від землі, яка вже здається в оренду. Якщо поле твоєї бабусі орендує агрохолдинг, то при наявності ринку землі бабуся і далі могла б здавати його в оренду, але отримувати більше грошей, аніж зараз.

Ти напевно чув приказку про те, що в Україні хоч палицю в землю ткни, і вона почне плодоносити. І це правда — природа дала Україні третину світових запасів чорнозему — найбільш родючого грунту. Але ці унікальні чорноземи зараз здаються в оренду в 6 разів дешевше, ніж земля в Німеччині, та в 19 разів дешевше, ніж у Данії.

І як виросте вартість оренди, якщо заборону знімуть?

У 10 разів до 2024 року. Дивись: зараз твоя бабуся отримує 37 доларів на рік за гектар. Середній пай в Україні дорівнює 4 гектарам, тобто оренда 4 га коштує 148 доларів. Це 3,8 тисячі гривень на рік або 320 гривень на місяць.

Якщо знімуть заборону на продаж землі, то вже у 2018 році вона може отримувати 112 доларів за гектар замість 37, а у 2024 — 346 доларів. Це 1384 долари на рік за середній пай у 4 га — або 36 тисяч гривень. Разом виходить, що вже через кілька років твоя бабуся може на місяць отримувати 3 тисячі гривень замість нинішніх 320 гривень.

Українські політики вже 26 років шукають відповідь на питання, як зробити селян багатими. Відповідь проста: дозволити селянам заробляти на своєму майні не нещасні 320 гривень, а 3000 гривень — це істотна надбавка для села.

На графіках у цій статті є два стовпчики для кожного року, вони відповідають двом варіантам ринку: 1) іноземцям заборонено купувати землю, одному власнику можна купувати не більше 500 гектарів; 2) іноземцям можна купувати землю, одному власнику можна купувати не більше 500 гектарів.

А чому Україна втрачає інвестицій?

Агробізнес в Україні розвинений добре, але міг би розвиватися ще краще. Тому що поки агрокомпанії орендують землю, вони не можуть бути впевнені в тому, що після закінчення терміну орендодавець погодиться продовжити договір. А раптом твоя бабуся не захоче? У агрокомпаній немає впевненості в майбутньому. А коли вони володіють землею, то розуміють, що її вже ніхто не забере. І будуть активніше інвестувати у своє майно. Крім того, зростуть інвестиції з-за кордону. За даними FAO і ЄБРР, необхідний обсяг щорічних інвестицій в АПК становить 4,2-5,2 мільярда доларів. Очікувані інвестиції після відкриття ринку цілком перекривають цю потребу.

Тому друге, чого позбавляють нас прихильники заборони — вкладень в агрокомпанії, що допоможуть їм стати ще кращими, а економіці — сильнішою.

А звідки візьмуться робочі місця? Ми ж говоримо просто про скасування заборони на продаж

Якщо будуть інвестиції, будуть і робочі місця. Не зважаючи на те, що в майбутньому все більше задач будуть виконувати роботи, буде рости попит на робочу силу для глибокої переробки продукції.

Третє, чого позбавляють нас прихильники заборони — висококваліфікованих фахівців, які будуть перетворювати дешеву сировину на дорогі готові продукти.

А чому виростуть доходи бюджету?

Логічний ланцюжок простий: компанії, які отримали інвестиції, будуть виробляти більше продукції, вона стане більш складною, а значить, і дорогою. Ці компанії будуть отримувати більше прибутку, тобто платити більше податків. Зростання зайнятості теж збільшить суму, яку відрахували працівники в бюджет. Якщо ринок запрацює вже з 2018 року, то за шість років, з 2018 по 2024, бюджет отримає додатково 1,2 мільярда доларів, якщо іноземцям заборонять купувати землю, і майже 2 мільярди, якщо дозволять.

Четверте, чого позбавляють нас прихильники заборони — доходів бюджету, які потім можна витратити на інвестиції в нові заводи, дороги, освіту, медицину.

Чому виросте продуктивність праці?

У України — відмінні чорноземи, але врожайність така собі. Ми завойовуємо світові ринки завдяки великій кількості продукції, величезній площі країни та хорошій землі, а не завдяки технологіям. А уяви, скільки всього можна було б виростити та продати, якби врожайність була вищою. Саме це зможе забезпечити продаж землі, тому що інвестор приносить із собою не лише гроші, а й технології.

Четверте, чого позбавляють нас прихильники заборони — технологій, що поліпшать агробізнес.

Зростання доходів і податків — це добре, але ж всю землю скуплять іноземці. Це не варте того!

Хто сказав, що вони скуплять всю землю?

Про це говорять всі політики!

Так, ми бачили їхні заяви: , ... Тебе не бентежить, що про це говорять головні популісти країни? Ти ж пам"ятаєш, що ми писали вище — тему ринку землі вони використовують для того, щоб заробити собі популярність. Реальність буде іншою.

Дивись ще раз графік, який ми публікували вище: у країні 42,7 мільйона гектарів сільськогосподарської землі.

Нижче графік, який показує прогноз того, скільки землі буде куплено після скасування мораторію. Зверни увагу на масштаб цифр: земельний банк у нас обчислюється десятками мільйонів гектарів, а у прогнозі — щорічно максимум кілька мільйонів гектарів. Якось це не схоже на тотальну скупку землі українськими олігархами та жадібними іноземцями.

До того ж, сама Тимошенко, яка зараз проти продажу землі та каже, що все скуплять іноземці, у 2008 році подала . Вона пропонувала, щоб іноземці могли вільно купувати землю, в її законопроєкті не було лімітів для продажу одному покупцю, вона навіть пропонувала дозволити купувати землю іншим державам. Уяви, якби Росія після прийняття тимошенківського закону купила 60% території Криму (60% — частка сільгоспземель від загальної площі АРК).

А в передбачені обмеження: заборона для покупки землі іноземцями та іноземними компаніями, заборона для компанії володіти більш ніж третиною земель на території однієї громади, заборона фізособам володіти більш ніж 500 га землі.

Стоп, раніше Тимошенко хотіла дозволити іноземцям купувати землю в необмежених кількостях, а тепер проти того, щоб вони її купували?

Так. А що тебе дивує? В Україні політична позиція залежить від того, на якій посаді ти знаходишся і що вигідно говорити на даний момент. Уже в 2017 році , що подавала такий законопроєкт. Але сайт парламенту все пам"ятає.

Гаразд, повернемося до вашого графіку про обсяг продажу землі в майбутньому. На графіку можна намалювати все що завгодно

Ці сценарії засновані на досвіді Чехії, Угорщини, Польщі, Словаччини (вони заборонили продаж землі іноземцям), Естонії, Болгарії, Литви, Румунії (вони дозволили продавати землю іноземцям).

Добре, якщо тебе не переконують розрахунки аналітиків, давай використовувати голу логіку. Площа українських чорноземів . У якої компанії, навіть іноземної, вистачить грошей, щоб скупити всю Британію?

Також тобі потрібно знати, що зараз топ-100 найбільших агрокомпаній України обробляють 6,5 мільйона га землі — а всього в Україні 42,7 млн га сільгоспземлі.

Давай також згадаємо досвід інших країн, які вже провели таку реформу. В Естонії 60% землі досі знаходиться в оренді, а іноземцям продано 4,5%. За розрахунками аналітиків, в Україні у продаж потрапить від 2 до 10% землі, а ніяк не десятки мільйонів гектарів.

У нас одних тільки чорноземів як площа Британії??? WTF?

Так, і такий чудовий ресурс недооцінений, їм не можна нормально користуватися.

Давай уточнимо — зараз сільськогосподарська земля не продається взагалі? У моєї бабусі немає ніякої можливості продати свій городик, якщо вона хоче?

Насправді ринок землі в Україні фактично існує, незважаючи на законодавчу заборону, але він калічний. Це навіть не сірий, а чорний ринок. Ціна землі на чорному ринку — 700-1500 доларів за гектар. А там, де є чорний ринок, є обман, мафія та чорний нал.

Тобто землею маніпулюють злочинці?

Так, є схеми, які дозволяють "продати" ділянку, наприклад, створити фіктивний борг і відсудити у "боржника" землю, передати пай за договором довічного утримання, змінити цільове призначення ділянки, а потім її продати... Природно, доведеться заплатити хабара, тому що це способи обходу законодавчої заборони. В інтернеті багато . За даними Українського клубу аграрного бізнесу, у 2017 році становитиме 10 мільярдів гривень.

А скільки коштує земля під час продажу в країнах, де її можна продавати?

А є прогноз того, скільки земля буде коштувати в Україні, якщо її таки дозволять продавати?

Є. Якщо у 2018 році твоя бабуся змогла б продати гектар за 1202 долара, то в 2024 — за 2185 доларів. Якщо подивитися на досвід ЄС, в тому числі постсоціалістичних країн, які теж дозволяли продаж землі, то середньорічні темпи зростання вартості в країнах, які обмежили доступ для іноземців, дорівнював 32,5% на рік, а в країнах, що не обмежили — 208%.

Виходить, що мене обдурили, переконавши в тому, що землю не можна продавати?

Так, це обман довжиною в десятиліття. На тему земельної реформи українців ловлять вже 25 років — саме стільки вона триває і все ніяк не закінчиться. До цього лідером була Бразилія — там реформа тривала 23 роки, тепер Україна посіла перше місце. Заборона на продаж землі діє з 2001 року, хоча до 2001 фактично продавати було неможливо — тривало розпаювання земель — поділ їх між селянами. В результаті такої тривалої невизначеності , півтора мільйона з них старше 70 років. Це люди, які могли б отримати більше грошей за оренду. Невже твоїй бабусі будуть зайвими кілька тисяч гривень на місяць? Скільки пенсія у бабусі? Орієнтовно 1300 гривень, навряд чи більше. З урахуванням доходу від оренди вона отримує 1600 гривень на місяць. А через кілька років може отримувати щонайменше 4300 гривень: 3000 за середню ділянку в 4 гектари і 1300 — пенсія (якою буде пенсія через кілька років, ми не знаємо, тому порахували нинішній розмір, хоча вона точно буде рости). Запитай, скільки вона витрачає на ліки і чи хотіла б вона отримати таку надбавку. Або продати надлишок землі та отримати багато грошей відразу — і відкласти тобі на навчання.

За роки без ринку земельної реформи померло 1 мільйон людей, які не залишили спадкоємців або спадкоємці не оформили власність на себе, тому що процедура дорога. Тобто 1 мільйон ділянок перейшли на баланс сільрад, які використовують їх на свій розсуд (хоча належать вони спадкоємцям, але ті їх не використовують).

То що, скоро землю можна буде продавати?

Не факт. Законопроєкт про обіг землі сільгосппризначення, який дозволить її продавати, лежить у Раді з 2016 року. І ще недавно здавалося, що максимум через пару років ринок запрацює — не дивлячись на протести опозиції, його приймуть, тому що на цьому наполягав МВФ, а . Але днями стало відомо, що фонд на цьому більше не наполягає . Цілком можливо, що базіки, які морочили українцям голову 26 років, забалакають закон і благополучно його поховають, як до цього поховали приватизацію держкомпаній.

І що робити?

Необхідно зробити всього три кроки. По-перше, потрібно розуміти, для чого необхідний ринок землі. З цим, сподіваємось, вже розібралися, і тут тобі все зрозуміло: для того, щоб виросла вартість землі, щоб твоя бабуся отримувала за неї більше грошей, щоб агробізнес отримав більше інвестицій, агрокомпанії створили більше робочих місць, держава отримала більше податків.

Дякую, тепер дійсно стало зрозуміло

Дякуємо за увагу.

Випустили шосте видання інфографічного довідника “Агробізнес України”. Проста і зрозуміла інфографіка відповідає на всі складні питання, які у тебе були складні питання про сільське господарство і агробізнес. Завантаж його безкоштовно!

Селифонова Светлана Юрьевна, аспирант Юридического института ФГОУ ВПО "Госуниверситет - учебно-научно-производственный комплекс".

Статья посвящена особенностям приобретения иностранными лицами прав на земельные участки, расположенные на приграничных территориях, с учетом положений Указа Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26.

Ключевые слова: земельный участок, собственность, иностранные лица, приграничные территории.

Interdiction for acquisition by foreign persons of the ground areas in frontier territories of the Russian Federation

S.Yu. Selifonova

Article is devoted features of acquisition by foreign persons of the rights to the ground areas located in frontier territories, taking into account positions of the Decree of the President of the Russian Federation from 1/9/2011 N 26.

Key words: the ground area, the property, foreign persons, frontier territories.

Проблема земельной правосубъектности лиц без гражданства, иностранных граждан и иностранных юридических лиц (далее - иностранных лиц) продолжает оставаться дискуссионной в российской земельно-правовой науке.

Первоначально в Законе РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе" <1> было указано, что иностранным гражданам земельные участки в собственность не передаются (п. 3 ст. 4). То же самое ограничение для них было зафиксировано и в Законе РСФСР от 22 ноября 1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <2> (ст. 4). Конституция РСФСР 1978 г. (с последними изменениями и дополнениями, внесенными 10 декабря 1992 г.) об этом просто умалчивала, что было равносильно запрету права собственности на землю в России для иностранных лиц. В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. <3> содержалось указание на то, что иностранным гражданам земельные участки в собственность и пожизненное наследуемое владение не передаются (ст. 7). Закон РФ от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" <4> уже в своем названии ограничил право иностранных граждан на получение земельного участка в собственность. Таким образом, в законах, положивших начало земельным преобразованиям и установивших право частной собственности на землю, иностранные лица были лишены этого права.

<1> Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. N 374-1 "О земельной реформе" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. N 26. Ст. 327.
<2> Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. N 26. Ст. 324.
<3> Земельный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1) // Ведомости СНД и ВС. 1991. N 22. Ст. 768.
<4> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 1. Ст. 26.

Возможность иностранных лиц иметь земельный участок в собственности была получена путем использования приватизационного законодательства. Так, через приватизацию объектов государственной и муниципальной собственности, в которой российское законодательство не запрещало участвовать иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, начался выкуп ими земельных участков под приватизируемыми объектами в собственность. Новый Земельный кодекс РФ 2001 г. окончательно решил данный вопрос. Теперь указанные категории граждан вправе получить земельный участок в собственность, однако их права на его получение носят по сравнению с гражданами Российской Федерации ограниченный характер <5>.

<5> Дылгыржапова Д.М. Участие иностранных лиц в процессе приватизации на приграничной территории // Государственная власть и местное самоуправление. 2009. N 6.

Одним из основных ограничений прав иностранных лиц на земельные участки является установленный п. 3 ст. 15 ЗК РФ запрет на обладание ими на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных, установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Длительное время вопрос о том, что считать приграничными территориями, оставался открытым. Это могли быть территории всех субъектов РФ, имеющих выход к Государственной границе; территории приграничных муниципальных образований; полоса шириной в несколько километров вдоль Государственной границы.

Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26 <6> утвержден Перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками (далее - Указ N 26).

Эти ограничения распространяются на 380 муниципальных образований в 48 субъектах Российской Федерации, в том числе 38 муниципальных образований расположены в пяти областях Центрального федерального округа (далее - ЦФО).

В перечне обозначены территории 12 республик, семи краев, 24 областей, четырех автономий и города Санкт-Петербурга. Шире других регионов ЦФО в перечне представлена Брянская область - решение коснулось 13 ее районов. Часть из них примыкает к Украине, другая - к Белоруссии.

В соответствии с гражданским и земельным законодательством на приграничных территориях действуют ограничения, связанные с обеспечением безопасности страны. Причем это считается обычной практикой во всем мире. До сих пор в российских центральных периодических изданиях не было публикаций о каких-либо конфликтных ситуациях, связанных с приобретениями иностранными лицами земельных участков на приграничных территориях, хотя имеются опубликованные отдельные научные исследования по данному вопросу и представленная в системах "КонсультантПлюс" и "Гарант" незначительная судебно-арбитражная практика.

Вместе с тем озабоченность вызывает то, что приграничные земли активно скупались предприимчивыми гражданами, которые надеялись со временем обогатиться за счет перепродажи этих земель. Главы регионов не раз призывали руководителей районов к оформлению земель в муниципальную собственность, чтобы потом не приходилось их выкупать по спекулятивным ценам <7>.

<7> URL: http://www.rg.ru/2011/01/18/reg-roscentr/zemlia.html.

В список запрещенных попали целые города и практически все курорты. Так, в перечень попали все нефтегазовые кладовые Ямала, весь север алмазоносной Якутии и часть чукотских земель плюс приграничные районы северо-кавказских республик, не говоря уже о львиной части Калининградского эксклава.

Указ призван стабилизировать ситуацию, связанную с желанием иностранных лиц иметь в собственности землю. Вместе с тем вполне ожидаемым, на наш взгляд, является и недовольство приграничных соседей, а также самих иностранных лиц, желающих приобрести землю в собственность.

На сегодняшний день в прессе широко обсуждается данный Указ и последствия, которые он может оказать на экономическое состояние страны. Например , некоторые страны просят объяснить, какое влияние Указ N 26 окажет на иностранных лиц, владеющих землей на приграничных территориях, и как он повлияет на будущие сделки. В этой связи Министр иностранных дел Российской Федерации Сергей Лавров объяснил, что подписанный Президентом РФ указ не изменил ни одного действующего закона. "Указ Президента РФ Дмитрия Медведева о приграничных территориях, где иностранцам запрещено владеть землей на праве собственности, не вносит каких-либо изменений в действующее законодательство России и не противоречит международному праву. Эта норма действовала и действует с 2001 г., и Президент РФ лишь описал те территории, которые под эту норму подпадают. Мы исходим из того, что такого рода ограничения существуют и в ряде других стран, они не противоречат международному праву", - добавил Лавров <8>.

<8> URL: http://www.gazeta.ru/politics/2011/01/14_kz_3491226.shtml.

Отдельного внимания заслуживает вопрос об уже состоявшихся сделках, по которым переданы в собственность иностранным лицам земельные участки на территориях, попавших в "запретный" список. Приобретение иностранцами земель в приграничных территориях зачастую осуществляется путем совершения гражданско-правовых сделок или принятием наследства. В соответствии со ст. 238 ГК РФ если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Если имущество не отчуждено в этот срок, то по заявлению органа государственной власти или местного самоуправления суд вынесет решение о принудительной продаже земельного участка с передачей бывшему собственнику вырученных средств либо о передаче имущества в государственную или муниципальную собственность с возмещением стоимости участка бывшему собственнику.

Также как вариант возможно рассматривать признание сделок по приобретению иностранными лицами недвижимости в приграничных зонах ничтожными. По словам первого зампредседателя Комитета Госдумы по безопасности Михаила Гришанкова, запрет на покупку иностранцами земель в приграничных районах России де-юре существует уже 10 лет: "Все эти годы на приграничных территориях нельзя было продавать иностранцам землю, а если так получилось, значит, кто-то из местных властей нарушил закон" <9>. Теперь в каждом конкретном случае предстоит разбираться отдельно, возможно, даже через суд. При этом если сделку признают ничтожной, то в соответствии со ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Впрочем, все сильно зависит от того, когда была приобретена земля. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Это значит, что иностранные лица, купившие землю три года назад и ранее, не смогут быть лишены своего права на нее даже в случае обращения заинтересованных лиц в суд.

<9> URL: http://www.gazetaprotestant.ru/index.php/issue_of_the_day/12971.

Анализ зарубежного законодательства показывает, что страны применяют разнообразные подходы к регулированию прав иностранных лиц на землю. Ограничение на покупку земли и вообще недвижимости иностранцами в приграничных районах - явление вполне нормальное, существующее во многих странах мира. Чаще всего зарубежные страны запрещают иностранцам приобретать сельскохозяйственные земли. Такой запрет установлен в Турции, Венгрии, ряде провинций Канады и штатов США, в Марокко, Литве. Некоторые страны хотя и разрешили иностранцам покупать сельскохозяйственные угодья, но ввели ограничения.

Так, в Испании иностранцы не могут приобрести более 15% земель каждого муниципалитета, в Бразилии - 25%, в Латвии - 50%. Другие страны пошли более простым путем - ввели полный запрет для иностранцев на покупку любых земель. Так поступили в Китае, Израиле, Эстонии, Румынии, Белоруссии, Албании, Вьетнаме, Таиланде, Индонезии.

В некоторых странах, например в Италии, Польше, ряде штатов США, Сальвадоре, предоставляют иностранцам конкретной страны права на землю при условии, что эта страна взамен предоставляет равные права на землю их гражданам. Япония, Бразилия, Чехия разрешают приобретать землю только тем иностранцам, которые проживают в их стране постоянно (не менее 183 дней в году).

Большая группа стран использует установление запрещенных зон, в которых иностранные лица не могут приобретать землю. Так, в Мексике иностранцам не разрешено приобретать землю в 100-километровой приграничной зоне и 50-километровой прибрежной зоне (около 43% территории страны). Гватемала установила запрет в пределах 3 км от океана, 200 м от озер, 100 м от рек, 50 м от прудов. Аналогичные зоны есть в Перу, Хорватии, Испании, Италии, Финляндии, Боливии, Гондурасе, а в Греции они занимают 51% территории.

Необходимо отметить, что продажа приграничных земель в собственность - путь к их потере, поскольку приграничную территорию при определенных условиях можно присоединить к другому государству. Поэтому Указ Президента является очень своевременным регулятором таких отношений, способным укрепить не только безопасность государства, но и сохранить в целостности его приграничные территории.

Таким образом, Указ Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26 не явился нововведением в российском земельном и гражданском праве, он лишь конкретизировал ст. 15 Земельного кодекса РФ с целью законодательного закрепления приграничных "запретных" территорий, для обеспечения не только безопасности страны, но и системного и планового развития экономики в целом.

Не так давно мы начали разговор о том, что далеко не все страны в восторге от обилия иностранных инвесторов на их рынках недвижимости. В частности, Великобритания считает проблему серьезной и даже вводит в будущем году новый налог, призванный отчасти ограничить таких покупателей. А вообще, страны, устанавливающие перед иностранцами те или иные «рогатки», весьма многочисленны.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

В этих ограничениях с помощью экспертов разбирался обозреватель « ». Как замечает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», различные фискальные или юридические ограничения для нерезидентов на покупку и эксплуатацию недвижимости в личных и реже в коммерческих целях - достаточно частое явление, так или иначе, такие нормы присутствуют в законодательстве большинства стран мира. Подобные требования, ограничивающие деятельность частных иностранных инвесторов, ориентированы в первую очередь на сдерживание спекулятивной активности и предотвращение перегрева цен на внутреннем рынке, а также на обеспечение государственной безопасности.

Швейцария: кантоны и квоты
Эта страна единодушно называется многими экспертами как одна из самых жестких в данном вопросе. Возможно, она даже «чемпион мира» по ограничению иностранцев. Местные власти считают, что Швейцария слишком привлекательна для зарубежных покупателей - настолько, что, если снять ограничения, цены взлетят до недоступного для собственного населения уровня.

Согласно правилам, в стране устанавливается количество объектов жилой недвижимости, которые могут быть проданы иностранцам. «Ежегодно таких разрешений выписывается примерно 1500, большинство из которых уходит на нуждающиеся в иностранных инвестициях районы - Ват, Валлиз, Тесси и Граубюнден, - говорит Полина Филатова, управляющий директор агентства недвижимости LondonfoRus . - Кроме этого, существуют ограничения по площади недвижимости: иностранец может купить только один объект площадью не более 200 кв. м. Купленное имущество нерезидент не имеет права продавать в течение пяти, а иногда и 10 лет».

Еще сложнее, продолжает Полина Филатова, приобрести земельный участок: они продаются только тем нерезидентам, которые прожили в Швейцарии пять и более лет и документально подтвердили необходимость в покупке именно этого участка земли.

В качестве светлых сторон можно упомянуть, что тех иностранцев, которые все-таки сумели получить разрешения, ждут приятные сюрпризы: например, в уже упоминавших кантонах Ват и Валлиз налог на наследство составляет 0%, и есть возможность получения ипотеки под 2,5% годовых и даже меньше. На еще один нюанс обращает внимание Евгений Спрингис, директор инвестиционного департамента компании Dom International Ltd (London) : если недвижимость уже принадлежит иностранцу и он хочет продать ее другому иностранцу, то она не входит в число квот.

Австрия: усложним сделку
Несколько иной путь избрали власти соседней со Швейцарией Австрии. «Здесь вместо прямых запретов используется усложнение сделки, заключающееся в необходимости получения разрешения у местных властей», - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock . «Прямых запретов нет, однако для приобретения недвижимости для постоянного проживания необходимо разрешение на проживание в выбранной местности и оплата подоходных налогов в Австрии, - подтвердили эксперты компании Knight Frank . - Имеют место и региональные особенности: так, в Тироле и Форальберге на физическое лицо не может быть приобретена недвижимость гражданами стран, не входящих в ЕС».

Мальта: не трожь дешевое!
В этой стране, говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), власти защищают от иностранцев самый дешевый сегмент рынка, оставляя эти предложения только для местных жителей. На самой Мальте иностранцы не могут купить недвижимость дешевле 275 тыс. евро, а на острове Гозо - 220 тыс. евро.

Великобритания: планируются новые ограничения
О новом налоге для иностранных покупателей мы уже рассказывали (« »). Однако данной мерой дело не ограничивается - планируются и новые. «Предполагается запретить покупку новостроек гражданам стран, не входящим в ЕС, - рассказывает Юлия Кожевникова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru . - Исключение будет сделано для инвестиций, которые расширяют жилой фонд - например, в новое строительство. Также планируется удвоить муниципальный налог для пустующих домов: сейчас муниципалитеты вправе увеличить налог на 50%, если дом пустует два года или более, а предполагается поднимать эту ставку на 100%».

Хорватия: запрещено, но…
По состоянию на сегодня в Хорватии запрещено приобретать недвижимость иностранцам не из стран ЕС. Однако, отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), в прошлом году власти официально объявили о намерении ликвидировать этот запрет или хотя бы смягчить его.

Китай: ограничим всех, и своих тоже
Перенесемся из Европы в другую часть света. Весьма жесткие запреты действуют в Китае. «Иностранцы в этой стране могут купить недвижимость для собственного проживания, только если работали или учились в стране как минимум год», - говорит Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). Эксперт добавляет, что многочисленные ограничения действуют и для местных жителей - в частности, им нельзя иметь больше двух жилых объектов, а в Шанхае холостякам вовсе запрещено покупать дома и квартиры.

Возвращаясь к собственно иностранцам, приведем еще и наблюдение Станислава Зингеля: последовательно сокращается количество регионов страны, где разрешено приобретение недвижимости иностранцами. Сейчас это возможно лишь в немногочисленных курортных зонах.

Вьетнам: не отдадим земли ни пяди!
Соседний Вьетнам также строит «социализм новой формации». «Но если в Китае хотя бы частично сняли ограничение на владение землей, то, согласно действующим законам Вьетнама, земля может находиться только в коллективной собственности, - отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru . - Владеть ею в частном порядке на могут ни вьетнамцы, ни тем более иностранцы».

Таиланд: и на супругу будет нельзя
Власти этой страны разрешают иностранцам владеть только квартирами, да и то с оговорками: в каждом здании не менее 49% помещений должны принадлежать местным жителям. Что касается земли, то ее гражданам других стран приобретать запрещено. «Уже разработан законопроект, закрывающий последние лазейки для владения землей иностранцами, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). - Речь идет о покупке земли на специально зарегистрированную совместно с тайским гражданином фирму или супругу/супруга из Таиланда. Примечательно, что для недопущения судебных разбирательств, чреватых штрафами в размере до $49 тыс. долларов или лишением свободы на срок до 20 лет, тайские власти готовы предоставить годичную отсрочку в течение которой иностранцы должны будут передать земельные участки легитимным компаниям».

Сингапур: один поселок
В этом городе-государстве единственное место, где иностранцы могут покупать недвижимость без специального разрешения - поселок Sentosa Cove , говорит Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). От себя автор может добавить, что Сингапур вообще невелик: его площадь составляет 715 кв. км. Для сравнения: территория Москвы в старых границах - около 1000 кв. км, а после расширения летом позапрошлого года - 2,5 тыс. кв. км. Так что один поселок - это по тамошним меркам не так мало.

Европа: запреты не пройдут!
Снова вернемся в Европу - она все-таки поближе и представляет для россиян больший интерес. В целом ряде стран складывается похожая ситуация: законодательство в целом дружелюбно к иностранным покупателям, и этот шаг раздражает некоторых политиков. И политики эти периодически выдумывают различные законопроекты, призванные ограничить «понаехавших».

Так, в Финляндии недавно дама-депутат с труднопроизносимым именем Суна Кюмяляйнен разработала законопроект, запрещающий иностранцам из стран, не входящих в ЕС, приобретать недвижимость. Правда, как говорят знающие люди, «страны не ЕС» - это в данном случае деликатный эвфемизм, а по сути инициатива направлена против покупателей из России.

В Латвии похожий законопроект в прошлом году был даже принят Сеймом - но потом его отказался подписывать президент. Пикантность ситуации именно в этой стране состоит в том, что несколькими годами ранее Латвия приняла законы, привлекающие российских инвесторов - им, в частности, по упрощенной форме давали ВНЖ. Мера принесла бюджету страны не менее 800 млн евро (внушительная сумма для станы с населением всего 2 млн) и, по мнению многих экспертов, просто спасла местный рынок недвижимости от краха.

В Болгарии , говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), коммунистическая партия разработала законопроект, ограничивающий продажу земли иностранцам. Предполагается, что землю смогут приобрести лишь те компании, которые были зарегистрированы в стране за три года до покупки недвижимости, причем их владельцы также должны прожить на территории страны три года. Помимо этого, фирмы должны будут предоставить документы, подтверждающие легальность происхождения средств, используемых для покупки земли.

Впрочем, шансов на превращение этих грозных законопроектов в законы немного. Скорее всего, цель их разработчиков - показать своему электорату, что о нем заботятся.

Турция: отказ от «взаимности»
Страна долгое время руководствовалась т.н. «принципом взаимности»: иностранцы имеют в Турции такие же права, как и граждане Турции в этих странах. Но в мае 2012 года, говорит Влада Ахметова, представитель компании Villa elit , от него отказались. Кроме того, был увеличен размер максимально разрешенного для покупки иностранцем земельного участка - с 30 до 60 га. «Как риелтор, работающий с иностранцами в Турции, я могу сказать, что в стране наблюдается устойчивая тенденция по упрощению процедуры покупки, - отмечает Влада Ахметова. - Каждые полгода принимаются новые положения по упрощению».

Резюме от портала
Стран много, все они разные - но все-таки некоторые общие итоги подвести можно. Прежде всего, очень многие государства жестко запрещают приобретение иностранцами земли, но вполне спокойно относятся к покупке квартир.

Второе - в некоторых случаях законы действительно имеют целью ограничить иностранцев. А в некоторых - это откровенные «фейки». Иногда дело ограничивается законопроектами, которые долго обсуждаются, не имея ни малейших шансов на принятие. В общем, власти данных стран, похоже, преследуют две противоречивые цели: привлечь денежки зарубежных инвесторов, но при этом показать собственному населению, что «скупить родину» они не позволят.

И третье. Практически везде существуют «обходные пути». Самое распространенное - организовать в стране фирму и приобрести недвижимость на нее. Есть и более экзотические варианты - скажем, зарегистрировать фиктивный брак. Обсуждать морально-этическую сторону мы не станем, напомним лишь, что на этом пути можно и заиграться. Реальная история: россиянин хотел купить квартиру в Таиланде и - чтобы преодолеть квоту - вступил в фиктивный брак (невеста, похоже, предлагалась агентством недвижимости в качестве бесплатного «бонуса»). Идиллия продлилась ровно неделю, а потом жена объявила, что подает на развод. Квартира по законам страны оставалась за ней, в суде у мужа не было никаких шансов.

С началом проведения земельной реформы в 2000 г. связывают создание крупных агрохолдингов и фермерских хозяйств. Более 7 млн селян получили право на приватизацию свыше 28 млн земельных участков (паев). После приватизации часть земель была передана в краткосрочную и долгосрочную аренду, а некоторые владельцы успели продать земельные площади до введения моратория 1 января 2002 г. В то время, как в Украине на протяжении 15 лет «зарождается» рынок земли, в других странах мира он успешно функционирует. Нашим парламентариям не помешало бы обратить внимание на страны Евросоюза, Америки и смоделировать-скопировать успешный опыт либо модель грамотного распоряжения землей. Предлагаем рассмотреть условия приобретения земель в разных странах мира и сравнить цены.

«Затяжное» формирование рынка

Мораторий планировалось вводить как ограничительную меру до разработки нормальной нормативно-правовой базы и создания полноценного рынка земли. Известно, что земля является основным национальным богатством страны и находится под особым контролем государства. Эффективность управления свободными землями гарантирует занятость населения, обеспечение необходимыми продуктами питания, увеличение экспортных операций и пополнение бюджета.

Основная цель руководства любой страны — гарантировать право собственности на земельный участок, не препятствовать развитию аграрного бизнеса, не продавать за бесценок земли принадлежащие государству. Несомненно, сельскохозяйственные предприятия заинтересованы в скупке земель. Однако вместе с тем, большинство фермеров и представителей агрохолдингов убеждены, что необходимо повышать эффективность их обработки, а не просто увеличивать земельный банк. Во главу угла ставится повышение урожайности за счет технологий, инноваций, применения современной сельхозтехники.

Украинские эксперты прогнозируют, что рыночный диапазон цен после снятия моратория составит $1,5 — $6,0 тыс. в зависимости от плодородия почвы, наличия капельного орошения, состава грунта. Ожидается, что цены в Украине будут на порядок ниже западноевропейских стран. Арендная плата по Украине до обесценивания гривны была на уровне $75-120, после обесценивания в 2015 г. упала до $32-50 за 1 гектар.

В министерских кабинетах горячо обсуждается четыре варианта вокруг снятия моратория: полная либерализация рынка земли, либерализация с количественными ограничениями, либерализация с ограничениями для иностранных инвесторов, пролонгация условия закрытого рынка. Рассмотрим, как эту проблему решали за рубежом.

Эстония

Государство не принимает прямого участия в регулировании цен, а с 2011 г. сняты любые ограничения по приобретению аграрных активов. Налог при продаже составляет 2%, а стоимость 1 га — $5,0 тыс. Несмотря на это, более 60% свободных площадей находится в аренде. Иностранные инвесторы пользуются одинаковыми правами с местными гражданами, но при условии использования земельного банка сугубо в сельскохозяйственных целях.

Болгария

В руках граждан сконцентрировано порядка 98% сельскохозяйственных земель, после успешно проведенной реформы в 1990-х гг. Изначально устанавливались 3-х годичные ограничения (мораторий), но они не получили поддержку среди болгар. На данный момент приобрести поля могут граждане Болгарии и ЕС, юридическое либо физическое лицо, пребывающее более 5 лет на территории страны, а также компании, с которыми государство заключило международные договора. Стоимость земли государство не регулирует, и нет ограничений по размерам площадей в одни руки, одному предприятию. Средняя стоимость 1 га — $4,6 тыс.

Польша

Правительство соседнего государства по аналогии с Болгарией и Эстонией не занимается прямой регулировкой и вмешательством в формирование рыночной стоимости земель. Исключением является количественное выражение площадей на одно физлицо — 500 га пахотных земель. Налог при продаже оплачивает покупатель в размере 2-5%, а вот плата за владение участком отсутствует. С 1 мая 2016 г. были окончательно разблокированы временные ограничения для граждан ЕС, что привело к увеличению стоимости до $10,3 тыс. за 1 га.

Румыния

Чтобы стать владельцем земельного участка, достаточно обладать профессиональной квалификацией, дипломом, опытом управления аграрным сектором, при этом допустимая площадь для физлица — 100 га. Около 94% земель находится в частной собственности, а удельный вес агропрома в ВВП страны превышает 5%. После вступления Румынии в Европейский союз в 2007 г. был введен мораторий на 7 лет, после чего земельный банк открылся для иностранцев. Государственное регулирование рыночных цен отсутствует, налог при продаже 3%, а постоянная плата за владение землей установлена на уровне — 2% от стоимости сделки. Гражданам ЕС разрешена покупка на условиях прямого целевого использования, а средняя цена — $6,1 тыс. за 1 га.

Хорватия

Руководство страны закрыло рынок для иностранцев, а во владении граждан находится 65% полей, из которых 1/3 вообще не обрабатываются. Стоимость земель на внутреннем рынке не регулируется, количественных ограничений по пахотным землям не существует. Установлена фиксированная ставка — 5% при продаже и владении землей, а стоимость 1 га составляет в среднем $7 тыс.

Сербия

Земельная реформа началась с реституции — возвращения 74% сельскохозяйственных земель в частные руки. Удельный вес АПК в общем ВВП Сербии составляет 10%, а уже на начало 2016 г. сконцентрировано 92% земель в частной собственности. Иностранцам запрещено покупать земли, а для своих граждан установлена планка при приобретении — минимум 50 соток. Средняя цена 1 га пахотных площадей — $13 тыс.

Австрия

Данная страна не относится к аграрным странам Евросоюза, но здесь более 50% земель сельскохозяйственного назначения находятся в частной собственности. Австрия — это федеративная страна, где в каждом регионе действуют свои законы. Так, в большинстве федеральных землях предусмотрен минимальный срок аренды — 3 года. На АПК приходится 1,4 % общего ВВП. Наследником земель может быть только один ребенок в семье. Налог (3,5 %) при продаже земли оплачивает покупатель. Стоимость 1 га впечатляет — $42 тыс.

Великобритания

Страна особо славится уровнем механизации сельского хозяйства и продуктивностью производства. Фермерство среди британцев не пользуется большим спросом, как вид бизнеса, но все же аграрный сектор — стабильная и надежная инвестиция по английским меркам. Срок аренды земли не регулируется, исключение Шотландия — 175 лет. Стать владельцем земли сможет любой житель Соединенного Королевства, ЕС, иностранный инвестор, но придется изрядно раскошелиться, уплатив $31,4 тыс. за 1 га.

Ирландия

Страна отличается самым либеральным рынком земель сельскохозяйственного назначения. Государство дотирует население, выдавая долгосрочные кредиты, что позволило сконцентрировать 90% земель в частных руках. Особенностью ирландского земельного рынка можно выделить существование краткосрочных, сезонных договоров аренды, не требующих регистрации. Какие либо ограничения на покупку земель отсутствуют, только от юрлиц-нерезидентов потребуется отдельное разрешение земельной комиссии. При продаже оплачивается пошлина государству 1-8% от стоимости земли $39,3 тыс. за 1 га.

Испания

До проведения эффективной земельной реформы в конце ХХ века, множество фермеров вынуждены были покинуть страну, что привело к резкому падению удельного веса АПК в ВВП Испании. На данный момент налог на передачу прав собственности составляет 6% от сделки. Мораторий на продажу пахотного угодья отсутствует, что привело к удорожанию земель до $16,1 тыс. за 1 га.

Германия

Эта страна — безоговорочный лидер по продаже сельскохозяйственных земель в Евросоюзе. Германия славится традиционно высоким уровнем автоматизации, механизации, внедрением экологических технологий в аграрном производстве. Средняя стоимость 1 га земли — $32,3 тыс., при этом большим спросом пользуются пахотные поля в Баварии, Нижней Саксонии, Саксонии-Ангальт, Тюрингии, Бранденбурге. Налог при продаже оплачивает покупатель, его размер не более 3,5 % от цены сделки. Земельные ограничения для своих и иностранных граждан полностью отсутствуют.

Голландия

Цена свободных сельскохозяйственных площадей буквально идет на вес золота и составляет $63,7 тыс. за 1 га. Почти 90% земель сконцентрировано в частных руках, при этом нет никаких ограничений, на право распоряжаться участками. Покупателем может выступить кто угодно, важно лишь оплатить 6% налога от стоимости сделки. Минимальный срок сдачи земли в аренду — 6 лет, для фермерских хозяйств — 12. При продаже участка на аукционе, арендатор имеет приоритетное право на покупку.

Швейцария

Одна из стран, где 100% земельной собственности находится в частных руках. Правительство Швейцарии не оказывает государственного регулирования в области ценообразования. Для покупки земель необходимо гражданство Европейского Союза или иметь разрешение на проживание. Максимальная площадь земли регулируется местными органами власти. Минимальный срок сдачи в аренду — 9 лет, а вот смена целевого назначения участка после продажи строго запрещена. Швейцария отдает приоритет семейным предприятиям, где собственник пая при продаже обязан получить нотариальное разрешение от всех родственников, имеющие право наследования. Средняя стоимость замели по кантонам (провинциям) составляет $70 тыс. за 1 га.

США, Канада, Бразилия

В Соединенных Штатах Америки, Канаде и Бразилии цены стартуют от $10 тыс. за 1 га. Основными покупателями земель сельскохозяйственного назначения в тех странах, где отсутствует прямой запрет на продажу, выступают административные органы, физические лица, предприятия, компании по управлению недвижимостью. Земли передаются на основании решений правительства и местных органов власти, аукционов и конкурсов, а также осуществляется переуступка права, аренда и обмен.

Земельный коллапс в Украине

Украинские аграрные предприятия доказали свою эффективность на международной арене, занимая топовые позиции в экспорте подсолнечного масла, зерновых, сои т.д. По мнению руководителя аналитического департамента консалтингового агентства «ААА» Марии Колесник, подавляющая часть агрохолдингов также заинтересована в прозрачном механизме долгосрочной аренды с гарантированной защитой интересов арендатора. Все они при сборе активов пользовались заимствованным капиталом: кредитами коммерческих банков либо облигациями.

Активы приобретались по цене от $300 до $1 тыс. за 1 га сельхозугодий. Речь идет о покупке корпоративных прав субъектов хозяйствования, располагающих правами аренды на землю. Фактически, уже один раз была осуществлена покупка паев, банку нет необходимости выделить средства повторно, ведь формализация права собственности на землю не увеличит прибыль. Предприятия получают стабильный доход и не все готовы на дополнительные издержки, связанные с повторной продажей земель.

К большому сожалению, вопрос продажи и формирования реальной стоимости земель сельскохозяйственного назначения в Украине весьма политизирован, на нем еще не одна партия сделает свой рейтинг. Государству необходимо не только заботиться о социальной составляющей экономики, но и уделить должное внимание развитию бизнеса, улучшить условия для его ведения. По мнению аналитиков, рационально будет разработать прозрачный механизм продажи/закладывания прав аренды на продолжительный срок.