Безопасность сделки на вторичном рынке: без раздумий требуем от продавцов справки из психдиспансера! Покупка квартиры на вторичном рынке: осторожно, ненормальные! Как проверить продавца на вменяемость? Не стесняйтесь задавать неудобные вопросы и требовать.
Риск, конечно, благородное дело. Но эйфория от долгожданного приобретения жилья может оказаться очень недолгой, если вдруг выяснится, что квартира находится в зоне риска. Лишиться ее очень легко. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», рассказал, что должно насторожить при покупке и на чем не стоит экономить.
Риск 1-й. Какая стоимость?
Если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к сделке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и с гарантией продать «нечистое» жилье, недобросовестные продавцы снижают его стоимость. Это действует на покупателей гипнотически, многие забывают, где обычно находится бесплатный сыр. Чтобы явно не напугать покупателей низкой ценой, мошенники (если квартира продается непосредственно через физических лиц), ссылаются на необходимость срочной продажи по каким-либо придуманным причинам. Например, родственникам немедленно нужны денежные средства на лечение, или в связи с отъездом в другой город или за границу.
Бывает, мошенники продают квартиру через якобы крупное агентство недвижимости, изменив одну букву в его названии. Например, «Инком +» или «Миэль 1». Название этих компаний схожи с названиями известных агентств с хорошей репутацией. Компания-дублер регистрируется в налоговой инспекции, снимает хороший офис в центре города на одну-две недели, в газете и в Интернете дает объявления о срочной продаже квартиры по заниженной цене от «известного» агентства недвижимости. На эту уловку и клюет покупатель. Естественно, заканчиваются такие сделки купли-продажи отнюдь не новосельем.
К сожалению, не все при приобретении жилья обращаются к специалистам. Многие верят в свои силы или в громкое имя компании, которая не может обмануть. Желание совершить «удачную» сделку по дешевке подхлестывается и самими мошенниками, внушающими покупателям, что на квартиру стоит очередь из желающих ее приобрести и уже готовых внести аванс.
В адвокатской практике не раз встречались ситуации, когда покупатели, забывая обо всем на свете, приобретали квартиру, а в дальнейшем выяснялось, что она либо числится под арестом (снять его на время для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам, о которых быстро становится известно правоохранительным органам. Это могут быть поддельные решения судов и завещания, свидетельства о смерти и договоры социального найма и передачи квартиры, а также липовые инвестиционные договоры или другие документы.
Риск 2-й. Доверенность
Если от покупателя скрывают, кто является собственником квартиры, или предлагают продать по доверенности, это серьезный повод насторожиться. От такой проблемной сделки лучше сразу отказаться или провести тщательнейшую проверку. Необходимо убедиться в подлинности и действительности доверенностей, а также изучить историю квартиры в части предыдущих ее собственников и их судьбы (частенько случается, что сам собственник по каким-либо причинам на сделке отсутствует, но потом выясняется, что его уже нет в живых – такое обычно происходит при продаже квартир по поддельным доверенностям).
Что касается доверенности, то она может быть отменена в течение нескольких минут, а к чему такое действие может привести? Допустим, собственник оформляет доверенность на продажу своей квартиры, сделка готовится, собираются необходимые документы, оплата за квартиру вносится в депозит банка, договоры передаются на регистрацию. На 13-й или 14-й день прямо перед самой регистрацией собственник отменяет доверенность, но никого не ставит об этом в известность. Сделка проходит государственную регистрацию, продавец-мошенник получает свои денежные средства, а на следующий день обращается в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недействительной сделкой в связи с отсутствием воли продавца на совершение сделки, что подтверждается отменой доверенности на продажу квартиры. Безусловно, данные требования можно с квалифицированным адвокатом, как говорится, «отбить», однако нервы свои покупатели попортят основательно.
Риск 3-й. Собственник и зарегистрированные
Нередки случаи, когда собственник квартиры является невменяемым, недееспособным, ограниченно дееспособным человеком. В судах находится масса дел об оспаривании или признании сделки купли-продажи недействительными только по перечисленным выше основаниям невменяемости или ограниченной вменяемости продавца.
Если из документов следует, что продавец преклонного возраста, то присутствие его на сделке, а также проведение непосредственно перед сделкой психоневрологической экспертизы обязательны.
Если в квартире «прописаны» лица, которые вызывают опасение (не только в связи с преклонным возрастом и состоянием здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, их тоже необходимо тщательно проверить.
Пример безвозмездной сделки – дарение. Допустим, пожилая женщина дарит квартиру дочери, дочь решает ее продать, после продажи бабушка обращается в суд и требует вернуть ей квартиру со ссылкой на отсутствие воли и желания при заключении договора дарения. Если отсутствие воли, например в силу психического состояния на момент сделки, будет доказано, то покупатель останется без квартиры в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной.
Случай из адвокатской практики
Приведу один из последних примеров, который произошел с одним из наших клиентов, купившим квартиру у ограниченно дееспособного, но очень умного продавца, и к чему это привело.
Продавец квартиры, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере, выставил на продажу свою квартиру с небольшим бонусом в пользу покупателей относительно рыночной стоимости. Покупатели нашлись очень быстро, заплатили за покупку 10 миллионов рублей. Сразу после регистрации договора купли-продажи продавец обращается в суд, причем действует очень компетентно и самостоятельно, имея долголетнюю практику подобных споров, накладывает арест на квартиру и просит признать сделку недействительной на основании того, что он, будучи ограниченно дееспособным, не отдавал отчета в своих действиях в момент оформления договора. На основании проведенной судебно-медицинской психоневрологической экспертизы ограниченная дееспособность продавца была подтверждена, суд вынес решение в его пользу.
Кстати
Несмотря на то что в таких спорах собственность регистрируется обратно на продавца, но фактически не передается ему до возврата оплаченных ему денежных средств, – это не мешает продавцу быть зарегистрированным в квартире и проживать в ней. Покупатели оказываются в ситуации, когда они юридически являются правообладателями, но не собственниками и не могут распоряжаться жильем, которое оплатили в полном объеме, да и пользование им существенно ограничено. Получить же обратно денежные средства по таким спорам у продавца невозможно. Наложить арест на квартиру с целью продажи также нельзя, т. к. данная недвижимость является единственным местом жительства продавца. Правда, продавец сам предложил покупателям за 5 миллионов рублей «отстать» от них, но все равно результат не утешителен, т. к. получается, что квартира фактически передается за полторы цены.
Риск 4-й. Число продаж
Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать.
И вот почему. Многие мошенники – неплохие юристы и достаточно хорошо разбираются как в практике подготовки документов, так и в особенностях проведения сделок. Но уровень их юридической подготовки не столь высок, чтобы разбираться в тонкостях судопроизводства по недействительным сделкам. И, как правило, они не имеют представления о практике разъяснений тех или иных положений Верховного или Конституционного судов РФ. Поэтому квартирные аферисты полагают, что, совершив одну незаконную сделку по квартире, они проведут еще две-три, тем самым «очистив» квартиру, и новый покупатель будет считаться добросовестным.
Это очень серьезное заблуждение, не только для покупателей, но и для многих риелторов. Да что там риелторы, многие адвокаты не понимают статуса добросовестного покупателя. Коротко и обывательским языком поясню: покупатель никогда не будет добросовестным, если приобретенная им квартира когда либо была отобрана у действительного собственника помимо его воли (обман, подделка документов, ограниченная дееспособность, угрозы, много иных оснований).
Между прочим. Институт добросовестного приобретателя, как уверяют почти все риелторы, у нас действует не в интересах покупателя, а в интересах предыдущих собственников.
Проверить данные о квартире можно, изучив выписку из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры, а также расширенной выписки из домовой книги.
Риск 5-й. Красные линии
Неплохо бы запросить и изучить документы БТИ самостоятельно, не доверяя этот процесс продавцу. Почему? Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, не изучив кадастровый паспорт и экспликацию, покупатель никогда об этом не узнает. Причем эти документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем, при обнаружении красных линий, свидетельствующих о неузаконенной перепланировке, покупателя вряд ли обрадует необходимость затратить немалые средства как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. При этом зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется несколько десятков тысяч долларов.
Сверка документов БТИ с фактическим состоянием квартиры будет гарантом получения необходимой информации, страхующей риски наличия незаконной и несогласованной перепланировки или переоборудования. Документы БТИ в обычном порядке невозможно получить не собственнику, или «непрописанному» в квартире лицу (кроме как по доверенности, конечно) и без наличия правоустанавливающего документа на квартиру. Однако эти вопросы решаемы, в том числе как путем посещения БТИ с представителями покупателя или им самим непосредственно, так и путем обращения в специализированные организации, которые могут предоставить справки из БТИ и при отсутствии необходимых документов.
Риск 6-й. Что отражено в договоре
Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз. Так вот, если по какой-либо причине ваша сделка будет признана недействительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре. Чтобы избежать таких рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок.
Почему расписки необходимо оформлять правильно? Потому что расписка – это долговой документ, при наличии ошибок в котором или текста, не отражающего действительного положения вещей, возврат денежных средств по которому может быть невозможен. К примеру, в большинстве случаев при продаже квартиры, которая реализуется по стоимости выше той, что указана в договоре, покупателем и продавцом подписываются две расписки, одна на стоимость договора, другая на разницу от стоимости и фактически передаваемой суммы. В большинстве своем вторая расписка оформляется как подтверждение полученных денег за якобы неотделимые улучшения в квартире. Но какие могут быть неотделимые улучшения, если они превышают стоимость самого жилого помещения в несколько раз? При этом расписка оформляется, как документ, направленный на обязанность, которая может возникнуть как упущенная выгода, но не как прямые убытки.
Открою небольшой секрет: суды РФ не удовлетворяют требования по упущенной выгоде, несмотря на то, что права на такие требования установлены гражданским законодательством. Проще говоря, по расписке на обязательства по возмещению суммы денежных средств на неотделимые улучшения деньги взыскать очень сложно.
Риск 7-й. Третьи лица
Следует проверить, не собираетесь ли вы купить жилье с «невидимками»? Для этого надо тщательно изучить расширенную историю квартиры: «прописка» (регистрация) в жилое помещение и «выписка» (снятие с регистрационного учета) подлежат исследованию на основании документа УФМС (паспортного стола) – домовой книге. По ней можно установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли, а также лиц, находящихся в местах лишения свободы. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома – это 100%, что продажа такой квартиры окажется ничтожной (недействительной) сделкой. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям.
Аналогичные отношения возникают и с квартирами, откуда были сняты с регистрационного учета лица, находящиеся в местах лишения свободы. При покупке квартиры, проверяя расширенную выписку из домовой книги, необходимо обратить внимание на информацию о том, не был ли кто-то «выписан» из продаваемой квартиры после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Такие граждане сохраняют право на жилье вне зависимости от того, какой срок «отсидки» они получили. Если квартира, в которой проживал человек, находящийся в настоящее время в местах лишения свободы, приватизирована, либо он являлся одним из ее сособственников, то распоряжаться ею можно только с его согласия. Таким образом, закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы может вселиться, «прописаться» и проживать в квартире. При этом указанную информацию можно получить порой именно по расширенной выписке из домовой книги, т. к. в обычных выписках, которые предоставляются на сделку, нет пометок об обременении жилого помещения в части наличия установленного законом права проживания выписанного заключенного.
Риск 8-й. Женат или холост
Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить даты его заключения и расторжения, дату и основания приобретения квартиры собственником. Если жилье было куплено во время брака, то оба супруга имеют на нее права независимо от того, на кого она оформлена. Обязательно нужно потребовать согласие второго супруга на продажу квартиры. В противном случае может возникнуть риск дележки недвижимости со второй половиной продавца.
Та же самая участь ждет покупателя, если им будет приобретена квартира (купленная во время брака) у одного из супругов, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Бывший супруг имеет право обратиться в суд и заявить свои права на часть купленной вами квартиры.
Риск 9-й. Жилье – по наследству
На этот пункт обратите в правоустанавливающих документах особое внимание. Если выбранная квартира получена по наследству, то обязательно нужно поинтересоваться, на каком именно основании – завещания или наследования по закону.
Правила наследования по закону и по завещанию различны. При наличии завещания наследовать могут также лица, которые имеют право на обязательную долю в наследстве и иждивенцы наследодателя. Круг таких лиц необходимо установить, в противном случае они смогут претендовать по суду на значительную долю наследства, и суд эту долю им присудит. Новый собственник квартиры будет вынужден делить купленное помещение с такими претендентами. Кроме того, необходимо обращать внимание, на кого и когда оформлено завещание, т. к. оно может быть оспорено недовольными наследниками первой очереди, что были лишены наследства по завещанию. Более того, необходимо устанавливать состояние здоровья в целом, и психическое состояние наследодателя, который оформлял завещание. Так как очень часто оформленные престарелыми людьми завещания по суду признаются недействительными.
Принимая решение о покупке квартиры, полученной по наследству, нужно быть готовыми к тому, что какой-нибудь наследник может обратиться в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство. Или в течение трех лет неожиданно может объявиться взрослый «неучтенный» претендент на наследство, который сумеет доказать свои права. Тогда все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными.
Покупателю самому решать, приобретать такое жилье или нет. И если с момента принятия наследства прошло менее трех лет, лучше от такой сделки отказаться.
Еще вариант: в подобных случаях подписывать с продавцом квартиры соглашение, в котором он возьмет на себя обязательства в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть полученной за недвижимость суммы денег.
Риск 10-й. Наличие споров и обременения
Такую информацию можно узнать, отправив заявление в Росреестр (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости. При наличии спора в отношении объекта недвижимости или при наличии того или иного обременения от сделки стоит отказаться, либо проконсультироваться с грамотным юристом на предмет последствий имеющегося спора или возникшего обременения. По результатам полученной информации определиться, стоит все же в последующем выходить на сделку или нет. И если решите, что стоит, то насколько возможно уменьшать стоимость приобретаемой недвижимости.
Документы, потребные для совершения сделок с недвижимостью, можно разделить на две большие группы. Первая - это те, о необходимости которых прямо говорится в законе. Не принесешь - сделку не зарегистрируют. Вторая группа - документы, формально не обязательные, но необходимые ничуть не менее. Они служат для того, чтобы защитить сделку от возможного опротестования в суде. И в этом ряду очень важное место занимают справки из наркологического (НД) и психоневрологического (ПНД) диспансеров.
От чего защищаемся?
В Гражданском кодексе (а именно он, напомним, является главным документом, регламентирующим правила поведения на рынке недвижимости) имеется глава 9 «Сделки», а в ней - §2 «Недействительность сделок». Внутри - статьи, названия которых говорят сами за себя:
Ст. 171 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным»;
- Ст. 176 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности»;
- Ст. 177 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»;
- Ст. 178 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения».
Зная нравы на рынке недвижимости и масштаб сумм, обращающихся на нем, нетрудно догадаться, что эти статьи превратились в прекрасные лазейки для злоумышленников. Продаем квартиру, тратим денежки, а потом требуем у покупателя вернуть недвижимость назад, мотивируя тем, что в момент купли-продажи мы не понимали, что делаем. Сильным аргументом для нечистоплотного продавца оказывался факт, что он состоит на учете в НД или ПНД. Логичной мерой защиты стало требование представить справку, что продавец не состоит на таком учете.
Является ли подобная защита стопроцентной? Разумеется, нет. Недееспособным (и ограниченно дееспособным) человека может признать только суд - карточка учета в соответствующем диспансере вообще, строго говоря, не имеет к этому никакого отношения. Однако сведения об отсутствии такого учета значительно повышают защищенность покупателя. Даже на уровне простого вопроса, который можно задать «потерпевшему» в суде: что же вы, почтенный, уверяете, что не понимали значения своих действий, но при этом оказались достаточно разумны, чтобы посетить соответствующие диспансеры и получить справки?!
«В перечень документов, определенных законодательством для рынка недвижимости, данные справки не входят, - пояснил журналу Metrinfo.Ru Юрий Куваев, руководитель отдела городской недвижимости Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость». - Однако требование предоставить их является абсолютно адекватным и резонным. Это инициатива здравого смысла, продиктованная желанием покупателя минимизировать риски, связанные с приобретением квартиры». «Необходимость проверки собственника недвижимого имущества на предмет наличия учета в ПНД и НД диктуется многолетней практикой работы риэлторов и судебной практики по оспариванию сделок на основании ст. 177 ГК», - вторит Кирилл Политов, руководитель департамента городской недвижимости агентства «Кредит Макс».
Лес рубят - щепки летят…
Как оно частенько бывает, защитные меры иногда срабатывают избыточно. Любой человек, имеющий учет в ПНД, воспринимается на рынке как потенциально опасный. Хотя появление этого учета может объясняться самыми разными причинами. Автор лично знаком с человеком, у которого в школьные годы что-то очень кружилась голова, и заботливая мама стала водить его по врачам. Завела среди прочих к психоневрологу (видимо, не совсем понимая, что же это за специалист) - и в итоге появилась карточка учета в соответствующем диспансере… Теперь вопрос: что ему делать с случае желания продать квартиру?
Ответы экспертов, к сожалению, не порадовали. С одной стороны, все признали, что такой учет (да еще и на подобном основании) - это не повод ограничивать в дееспособности, тем более что официально это сделать может, как мы помним, только суд. С другой - на прямой вопрос: «стали бы вы покупать квартиру у такого продавца?» риэлторы либо стыдливо опускали глаза, либо честно признавались, что поискали бы другую квартиру. Вывод: учетная карточка в ПНД - лишняя морока для добросовестного человека, и чтобы продать квартиру, ему придется приложить дополнительные усилия, доказывая, что он не верблюд. Например, пройти перед сделкой специальное обследование - да и то при условии, что сторона покупателя этим удовлетворится.
Мы не требуем, мы просим…
У кого следует попросить подобные справки? Ответы специалистов сводились к тому, что у всех: риэлторы не намерены как-то предварительно оценивать будущих участников сделки на предмет того, стоит или не стоит отправлять их НД и ПНД. «Грамотный риэлтор не станет брать на себя функцию по внешнему виду определять, насколько вменяем человек, - отмечает Юрий Куваев («НДВ-Недвижимость»). - Он приложит максимум усилий для того, чтобы обезопасить своего клиента от возможных судебных разбирательств».
«Справку у продавца наши риэлторы просят практически всегда», - соглашается Луиза Каширская, генеральный директор агентства «Горжилсервис», член Гильдии риэлторов Москвы. Иногда, добавляет эксперт, этого требует покупатель.
Здесь, правда, коренится одна проблема: подавляющее большинство продавцов «вторички» - непрофессионалы. Свою квартиру они продают в первый раз в жизни и, естественно, не знают о принятых на рынке правилах. Услышав о необходимости справок, да еще из столь одиозных заведений, многие, что называется, «встают на дыбы»: «Вы что меня, психом считаете?!». Поэтому запрашивать необходимые документы следует, соблюдая определенную деликатность. «Требовать - это как-то жестко, - комментирует ситуацию Кирилл Политов («Кредит Макс»). - Предоставить справку на сделку не требуют, а просят. А если покупка проходит с помощью ипотечного кредита, то справки из НД и ПНД необходимы для последующего страхования объекта».
С другой стороны, хоть и «просят», но довольно настойчиво. Практика показывает, что добропорядочный человек, даже и «вскипев» сначала от столь бесцеремонного требования, потом остывает («раз надо - значит надо») и за справочками отправляется. А вот если нежелание предоставить данные документы присутствует постоянно, дни идут, а продавец свою непреклонную позицию не меняет - тут, вероятно, что-то нечисто. Скорее всего, данному гражданину справочку о том, что он «не состоит», и не дадут.
Есть тут еще одна «тонкость», на которую обращает внимание Сергей Грудолов, ведущий аналитик Финансово-строительной корпорации «Лидер», - сотрудники диспансеров далеко не всегда отличаются добросовестностью и попросту «продают» справки по 2000 рублей и даже дешевле. Эксперт советует привлекать к сделке риэлтора, который может сделать запрос через милицию.
Нотариус и медэксперт: не альтернатива, а дополнение
В принципе, покупателю квартиры доступны еще два способа упрочить свои позиции в будущем (гипотетическом) суде на мотив «а был ли продавец вменяем?». Первый - заключать куплю-продажу нотариально. По закону, нотариус обязан убедиться в дееспособности участников сделки - соответствующая запись всегда делается в конце нотариально заверенного договора. Но тут выяснились и печальные обстоятельства. «С одной стороны нотариус как участник сделки действительно несет ответственность за свою деятельность, - отмечает Юрий Куваев («НДВ-Недвижимость»). - С другой - наше законодательство, увы, выстроено таким образом, что весьма проблематично будет взыскать деньги с такого нотариуса, если сделка дойдет до судебного разбирательства. По крайней мере, я с такими случаями не знаком». Добавим от себя, что нотариальное оформление сделки обходится в разы дороже, чем безнотариальное, и по этой причине не менее 90% участников выбирают последнее (т.н. «простая письменная форма»).
Второй способ - привлечь медицинских экспертов прямо на сделку. С некоторых точек зрения он идеален: например, недобросовестный продавец не сможет, получив все положенные справки, выпить водки непосредственно перед заключением договора (или даже сразу после), а потом отправиться на медобследование, заявляя, что подписывал бумаги он выпимши и не понимал, что же в этих бумагах. Медэксперт на сделке освидетельствует, что в данную секунду человек трезв и вменяем.
Но есть и проблема - ангажированность такого эксперта. На суде наверняка можно будет поставить вопрос о том, что поскольку данное медицинское светило приглашалось покупателем (или представляющим его интересы агентством недвижимости), то доверять выводам данного врача не стоит. Кроме того, есть психические заболевания, которые не всегда проявляются - дело тут не в квалификации врача, а в том, что в определенные периоды времени они в принципе не видны. «Всегда существует опасность, что болезнь проявится со временем и свершившаяся сделка будет оспорена», - говорит по этому поводу Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель».
…Вывод, в общем, простой: и нотариус, и медэксперт - это дополнительные меры защиты. И применять их нужно не вместО, а вместЕ с получением справок из НД и ПНД.
Резюме от журнала Metrinfo.ru
Обсуждаемые нами справки, к сожалению, не дают 100-процентной гарантии. Но, положа руку на сердце, это можно сказать обо всем на нашем рынке и всех бумагах на нем. Прецеденты, когда квартир лишались люди, имевшие, казалось бы, совершенно безупречные документы, известны. Означает ли это, что справки из НД и ПНД не нужно брать? Разумеется, нет. Они существенно снижают вероятность неприятностей с квартирой. Одного этого довода вполне достаточно, чтобы требовать такие документы на всех сделках.
Покупка квартиры – важный шаг в жизни каждого человека. Многие молодые семьи выбирают жилье в новостройках, приобретая его у строительных компаний, становясь тем самым первыми владельцами квартиры. Но далеко не всегда можно купить удобную по расположению комнату или квартиру в новом здании, и приходится искать варианты покупки недвижимости «с рук». В таком деле имеется масса нюансов, и рынок недвижимости заполнен мошенниками и просто юридически неграмотными продавцами, из-за действий которых в итоге может пострадать покупатель.
Рекомендуем прочитать:Чтобы купить квартиру без лишних проблем, можно обратиться к профессионалам, которые гарантируют проверку всех документов и нюансов, способных привести к проблемам. Но если вы приобретаете недвижимость самостоятельно, не лишним будет узнать, какие документы необходимо проверить при покупке квартиры, а также изучить другие важные правила, про которые речь пойдет в данной статье.
Оглавление:Какие документы проверять при покупке квартиры для определения права собственности
При покупке квартиры необходимо проверить документы, которые указывают на право владения продавцом данной недвижимостью. В зависимости от того, как продавец получил данную квартиру, потребуется посмотреть различные документы.
Если квартира приватизирована на продавца, необходимо посмотреть следующие документы:
- Технический паспорт, в котором описаны технические аспекты недвижимости, в том числе имеется информация о состоянии жилплощади и его размерах;
- Зарегистрированное в бюро свидетельство, которое подтверждает, что продавец имеет продаваемую недвижимость в собственности.
В случае если приобретаемое жилье является кооперативным, также следует проверить технический паспорт, но свидетельство о праве собственности должно иметь несколько иной вид и быть выдано главным управлением жилищного обеспечения.
Если продавец купил ранее свою квартиру у других хозяев, обязательно проверьте договор купли-продажи, который должен быть нотариально заверенным и зарегистрированным в БТИ. А если жилищная площадь была получена продавцом по наследству, то он также должен иметь соответствующий документ, заверенный нотариусом и в БТИ.
Сложнее всего с проверкой документов при покупке квартиры, которая досталась продавцу в результате судебного разбирательства. Потребуется проверить не только зарегистрированное в БТИ судебное решение, но и многие другие документы, которые могут варьироваться, в зависимости от ситуации. Среди таких документов:
Когда право собственности будет установлено, необходимо обратиться в БТИ, чтобы запросить справку, которая является характеристикой квартиры. С получением данной справки может возникнуть проблема, если в жилом помещении проводилась перепланировка, которая не была узаконена. Продавать квартиры с незаконной перепланировкой нельзя, и продавцу потребуется выполнить соответствующую процедуру и заплатить административный штраф за внесенные в конструкцию помещения изменения.
Внимание: В некоторых случаях за незаконную перепланировку квартиры ее хозяин может понести уголовное наказание.
Продавать недвижимость по законам Российской Федерации может только дееспособный совершеннолетний человек. Проблема заключается в том, что далеко не все продавцы соглашаются представить документы из наркологических и психологических диспансеров. Однако нежелание продавца получать подобные справки вовсе не говорит о его недееспособности, но оно должно насторожить покупателя. Есть несколько способов установить дееспособность продавца при его отказе от самостоятельного получения данных справок:
Важно отметить, что даже наличие справки от независимого эксперта не станет для суда стопроцентным доказательством дееспособности лица. Если на момент продажи квартиры он находился на учете в наркологическом центре, в результате судебного спора по квартире данный факт может стать важным при вынесении решения. Каждый случай индивидуальный, но наличие справки от независимого эксперта значительно повышает шансы покупателя отстоять свои права на квартиру в суде при необходимости.
Важно при проверке квартиры запросить выписку из Единого реестра прав на недвижимость
. Часто продавцы имеют данный документ при себе, и если это так, то обратите внимание на дату его выдачи, желательно, чтобы он был максимально «свежим». При желании покупатель может самостоятельно заказать выписку. Она позволит узнать, кто обладает правами на недвижимость и не наложены ли на нее обременения.
Также обязательно надо взять выписку из домовой книги , которая позволит убедиться в правильности проведения приватизации квартиры (если таковая имела место быть). Кроме того, выписка из домовой книги позволит узнать количество сделок, проведенных с недвижимостью. По ней же можно установить количество прописанных в квартире людей.
Потребуйте у продавца квартиры представить вам справку из ЖЭКа , что за квартирой не имеется долга по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Если в квартире живут несовершеннолетние, нужно убедиться, что они в ней не прописаны. Когда в приобретаемой недвижимости прописаны несовершеннолетние, могут возникнуть проблемы с органами опеки
. Убедитесь, что они в курсе продажи квартиры и согласны, что ребенок будет выписан из недвижимости и прописан в новом месте жительства.
Нотариус может запросить информацию из Единого реестра запретов отчуждения недвижимости , что позволит проверить, не являлась ли квартира частью залогового имущества при оформлении кредитных обязательств. Также по данной справке можно установить, не внесена ли квартира в уставной фонд организации, предприятия или компании.
Если продавец квартиры приобретал ее в браке, лучше попросить у него справку, которая бы подтверждала, что бывший супруг не против продажи недвижимости. Также, в идеале, можно потребовать письменное согласие на продажу недвижимости от всех жильцов квартиры, даже если они в ней не прописаны.
Самостоятельно проверить документы при покупке недвижимости довольно просто. Часто продавцы сами собирают максимальный пакет документов, перед тем как показать квартиру покупателю. В такой ситуации обратите внимание на даты выданных справок, и если они окажутся устаревшими, попросите продавца заказать новые или сделайте это самостоятельно.
В соответствии со ст.177 Гражданского кодекса РФ (Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими), сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина или иных лиц, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Пожалуй, половина всех оспариваемых сделок оспаривается со ссылкой именно на эту статью закона.
Основным, хотя и не единственным, доказательством по такому спору являются результаты судебной психиатрической экспертизы или посмертной судебной психиатрической экспертизы. В рамках первой изучаются медицинские документы, материалы дела и состояние гражданина, в рамках второй — медицинские документы и материалы дела. Главный вопрос, который ставится перед экспертами — мог ли гражданин в момент совершения сделки понимать значение своих действий и руководить ими.
Далее рассмотрим два варианта:
1. Если вы сами являетесь пожилым человеком, страдаете какими — либо заболеваниями, которые могут оказывать влияние на способность понимать значение своих действий, перенесли инсульт, инфаркт, страдаете диабетом, расстройством памяти и т.д., и при этом опасаетесь, что ваше завещание или какая-либо другая ваша сделка будут оспорены вашими родственниками или другими заинтересованными лицами — вам следует предпринять ряд важных действий.
Совершайте сделку только у нотариуса.
Нотариус не доктор и не устанавливает дееспособность, хотя формально это и указывается в каждом нотариальном документе. В действительности нотариус лишь может определить вашу ориентацию во времени и пространстве, установить помните ли вы свои данные, и задать ряд вопросов относительно вашей воли и знания последствия совершения нотариального действия.
Зато нотариус обязательно при оспаривании нотариальной сделки привлекается к участию в процессе в качестве третьего лица и в ходе рассмотрения спора занимает либо нейтральную позицию («в суд не хожу и ничего не помню, потому что у меня в день по 20 сделок, а ваша была год назад») либо сторону истца («да, гражданин был адекватен, прекрасно ориентировался во времени и пространстве, четко отвечал на вопросы» и т.д.).
К нотариальным сделкам все же иное отношение, чем к сделкам, совершенным в простой письменной форме. Как ни крути, доверия больше и у суда и у экспертов.
В день совершения сделки посетите районного психиатра и получите у него справку о состоянии своего психического здоровья.
Именно в день сделки! Ни накануне, ни на следующий день, а именно в день сделки. Именно день сделки является юридически значимым периодом. Лучше всего, если это будет психиатр бесплатный по месту жительства. Объясните врачу цель своего визита, попросите завести карточку и подробно написать и в карте и в справке (просите две одинаковых справки, если дадут) о состоянии вашего здоровья. И что сознание у вас ясное, и что на учете в ПНД вы не состоите и что все с вами прекрасно.
Если удалось получить две справки — одну обязательно оставьте у нотариуса, вторую передайте лицу,в пользу которого совершаете сделку, для бережного хранения и предъявления в случае необходимости в суд.
Возьмите с собой на сделку к нотариусу независимого сопровождающего.
Именно этот человек будет вашим ценным свидетелем, который сможет дать суду показания, касающиеся вашего адекватного поведения в день сделки и настойчивого желания ее совершить. Также хорошими свидетелями будут люди, которым вы задолго до совершения сделки и после сделки говорили о своем намерении именно так распорядиться своим имуществом.
2. Если вы собираетесь совершить сделку с пожилым человеком.
В основном речь идет о том, когда именно вы приобретаете имущество. Никто практически не оспаривает сделки по покупке недвижимости пожилыми людьми.
Вам особенно нельзя пренебрегать уже изложенными мной советами.
Требуйте справку от психиатра.
В случае покупки недвижимости ни в коем случае не занижайте стоимость в договоре с целью уклонения от уплаты налогов — в данном случае налог на прибыль это проблема продавца. Ведь в случае признания сделки недействительной, последствием является двусторонняя реституция — каждая сторона возвращает другой все, что получила по сделке.
В случае, если у вас возникают сомнения — не совершайте сделку!
В любом случае, не будет лишней консультация у юриста прежде, чем вы решите что-то натворить. Ведь в случае совершения ошибки вы понесете гораздо большие расходы.
Бывает, что после покупки жилья выясняется: продавец был недееспособен, поэтому не отдавал отчета своим действиям при продаже. В итоге сделку признают недействительной, а горе-покупателю приходится возвращать свои деньги. Как избежать такой ситуации? Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.
В России отсутствует единая база недееспособных граждан. Ее частично восполняют данные Росреестра - орган может отказать в регистрации, если у него есть данные о недееспособности продавца. Более того, со следующего года ведомство будет предоставлять информацию «о признании правообладателя недееспособным, либо - ограниченно дееспособным» по запросу. И все же, Росреестр не обладает всей полнотой данных о психически больных людях - в базе присутствуют, в лучшем случае, половина недееспособных владельцев жилья.
Без права на продажу
Решение о признании гражданина недееспособным принимает суд - при наличии психиатрической экспертизы. Таким гражданам, по решению суда, назначается опекун. Только он имеет право распоряжаться имуществом недееспособного гражданина - с согласия органов опеки и попечительства (соответствующие условия прописаны в 32-й и 37-й статьях Гражданского кодекса РФ). То есть, недееспособные вообще не имеют права самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом.
Как сказано в 29-й статье Гражданского кодекса, недееспособность - это отсутствие возможности понимать значение своих действий и руководить ими из-за психического расстройства. Ограниченно дееспособными могут признать алкоголиков, игроманов, лиц, злоупотребляющих наркотиками - в общем, тех, кто своими «легкомысленными» действиями ставит свою семью в тяжелое материальное положение. Эти лица могут распоряжаться своим имуществом лишь с письменного согласия попечителя, а в случаях сделок с недвижимым имуществом так же необходимо письменное согласие органа опеки и попечительства.
Если недееспособный гражданин решил «провернуть» сделку самостоятельно, то она, в соответствии с 171-й статьей Гражданского кодекса РФ - ничтожна, покупатель должен будет возвратить продавцу квартиру, а тот, в свою очередь, деньги.
Важно знать, что даже если человек продал недвижимость, а уже затем его признали недееспособным или ограниченно дееспособным по причине психического расстройства, то сделку могут оспорить - по заявлению опекуна, попечителя. Ст.177 ГК РФ Если же, к примеру, гражданин реализовал свою жилплощадь, после чего его признали ограниченно дееспособным по причине алкоголизма или увлечения азартными играми, то признать сделку недействительной будет также возможно, но намного сложнее. Недееспособностью владельцев жилья могут воспользоваться аферисты. Когда у больного происходит обострение, они «уговаривают» его продать им жилье. После чего - перепродают его ничего не подозревающему добросовестному покупателю. Как уже было сказано, Росреестр не располагает исчерпывающими данными о психически нездоровых людях. В сделке совершенной в простой письменной форме, нет квалифицированного свидетеля - нотариуса который бы видя подвох отказал в заключении договора, а подавая документы на регистрацию перехода права собственности сотрудник Росреестра или МФЦ не вправе ставить под сомнение или выяснять дееспособность заявителя. Поэтому право по такой сделке скорее всего будет зарегистрировано. А конечный покупатель в таких случаях рискует остаться без денег и жилья. Купленное жилье в любом случае придется возвращать. Единственное исключение из этого правила - пропущенный срок исковой давности, который для недействительных сделок составляет 3 года - с момента начала исполнения такой сделки, либо - даты, когда заинтересованное лицо узнало о начале ее исполнения.
Проверка на вменяемость
Потому, перед приобретением недвижимости эксперты советуют присмотреться к состоянию здоровье продавца, если внешний вид его вызывает определенные сомнения.
Вообще, по данным Всемирной организации здравоохранения, каждый пятый житель земли имеет то или иное психическое, либо поведенческое отклонение.
Что можно посоветовать покупателям? Привлекать в сделку юриста - нотариуса. На сегодняшний день это самый действенный механизм защиты прав покупателя. Нотариус беспристрастен, обладает огромным опытом общения с людьми, нотариус не удостоверит сделку если у него появились сомнения, что сторона договора не понимает значения своих действий. Добросовестность покупателя, в суде, определяется фактом участия в сделке нотариуса.
Кроме того, перед тем, как оформлять договор, имеет смысл лично встретиться с продавцом - из разговора, адекватности поведения человека, станет понятно, с кем вы имеете дело. Если есть сомнения - потребуйте у агента недвижимости предъявить доказательства, что продавец не состоит на учете в психо-неврологическом и наркологическом диспансере.
Наконец, заключая договор, указывайте в нем именно ту цену, которую вы платите за квартиру. В противном случае, истребовать все заплаченные средства будет крайне проблематично. Проконсультируйтесь с нотариусом - это бесплатно и уж точно не повредит вашим интересам.