Инвестиции в зарубежную недвижимость: покупатель защищен от многих рисков. Страхование девелоперских рисков – привычная практика на Западе
В конкретных случаях в договорах на застройку некоторые виды страхования всё-таки включаются в число обязательных условий договора, и пренебречь ими застройщик не может. Правда, обязательными в ряде случаев они могут быть как раз для фирмы, а не для застройщика, но и в этих случаях легче застройщику не станет. Стоимость страховых полисов фирма вполне обоснованно может включить в стоимость своих услуг, причём совсем не факт, что эти страховые услуги окажутся самыми дешёвыми из числа в данный момент имеющихся на рынке. Такова реальность. Строго говоря, расходы на страхование нужно заранее, когда ещё только готовится общий финансовый план, учитывать в калькуляции и уже на этом этапе выбирать те страховые полисы, которые дают разумное сочетание качества и цены.
Страхование гражданской ответственности застройщика
Первой необходимой страховкой является Страхование гражданской ответственности застройщика (Bauherren-Haftpflichtversicherung). Обычный Haftpflichtversicherung, который есть у большинства из нас, для застройщика не годится, потому что учитывает только стандартные бытовые риски. Между тем риски, возникающие при строительстве, не относятся к стандартным. Они являются специфическими и требуют специализированного страхового полиса.
При строительстве дома вероятность несчастных случаев на порядок выше, чем в обычной жизни. Любой человек, оказавшийся на стройплощадке, может, в силу того или иного стечения обстоятельств, стать жертвой несчастного случая. Речь идёт не только о рабочих, прорабе, инженере, архитекторе и прочих участниках строительного процесса. Теоретически не исключено случайное проникновение на стройплощадку прохожих, а если точнее – посторонних лиц. Конечно, вряд ли кто-нибудь залезет на стройплощадку из любопытства, но полностью и это исключить нельзя, особенно, когда речь идёт о детях. Но не только дети относятся к тем посторонним, кто может оказаться на стройке. На стройке могут оказаться и стать случайно жертвой несчастного случая родственники и знакомые застройщика, пришедшие туда по его приглашению посмотреть на строительство или чем-то помочь.
Bauherren-Haftpflichtversicherung даёт страховую защиту не только застройщику. Одновременно с ним застрахованы все, кто в момент наступления страхового случая находится на строительной площадке. Им тоже не придётся самостоятельно отвечать за ущерб, нанесённый третьему лицу. Надо учесть и ещё одно обстоятельство. Если стройфирма состоит в профессиональном товариществе (Berufsgenossenschaft), то её рабочие и служащие уже застрахованы от несчастного случая на стройплощадке. В этом случае ваш Bauherren-Haftpflichtversicherung может быть выбран подешевле, ведь часть страховой защиты уже есть и её совершенно ни к чему дублировать ещё одним договором. Другими словами, ваш Bauherren-Haftpflichtversicherung может в этом случае защищать только вас, случайных прохожих и ваших друзей и родственников, а такие договора существенно дешевле тех, кто включает в страховую защиту непосредственных участников строительства.
Страхование от огня
Следующая страховка, которая нужна застройщику – страхование от огня (Brandversicherung oder Feuerversicherung ). На стройплощадке огонь может возникнуть как в силу случайных, так и преднамеренных причин. Намеренный поджог – вещь очень редкая, но вот забытая горящая сигарета, искра от огня или костра, удар молнии могут сделать ситуацию очень опасной. Помимо угрозы для жизни и здоровья людей, огонь может уничтожить значительную часть строительства или даже всё строительство целиком, а также распространиться на соседние участки.
Страхование от огня в большинстве договоров на застройку является обязательным для застройщика. Причина этого проста: кто-то всё равно должен от огня застраховаться, не застройщик, так стройфирма. Огонь – настолько серьёзная угроза, что строить что-либо без этого вида страховой защиты по определению нельзя. Если не будет от огня застрахован застройщик, эти деньги придётся платить стройфирме. Но кому же не захочется переложить платежи на другое лицо? Поэтому стройфирмы и настаивают, чтобы от огня был застрахован именно застройщик, ведь тогда платить страховые взносы будет он, а не фирма.
Застройщик же в свою очередь может попытаться при заключении договора переложить эти расходы на стройфирму, аргументируя это тем, что такой вид страховки должен и так распространяться на все строительные объекты фирмы, ведь на территории этих объектов находится и имущество фирмы в виде механизмов и инструментов, а не только имущество застройщика. В итоге, возможно, удастся разделить и риски, и страховые выплаты. Не всегда это получается, но попробовать всё-таки можно.
Страхование здания
Страхование здания (Gebäudeversicherung ) необходимо не на этапе начала строительства, а на этапе его завершения. Этот вид страхового полиса защищает уже готовый дом от пожара, вандализма и других случаев, которые могут нанести зданию существенный или окончательный ущерб. Предыдущая страховка – страхование от огня – защищала от огня в процессе идущего строительства и распространялась именно на период, когда стройка ещё идет. Но когда дом уже построен и строительство на участке полностью закончено, нужен отдельный страховой полис, во-первых, рассчитанный не на этап строительства, а во-вторых, обладающий более широкой страховой защитой.
Дом будет стоять десятилетия и поэтому Gebäudeversicherung будет нужен всегда, то есть его надо будет постоянно продлевать. Этот факт, кстати, благоприятен для хозяев дома, потому что при продлении можно будет выбрать тот полис, который в данный момент наиболее выгоден и отказаться от предыдущего полиса, если он перестал устраивать.
Страхование домашнего имущества
Страхование домашнего имущества (Hausratversicherung ) защищает не сам дом, а имущество, которое в нём находится. Если дом служит хозяевам основным или единственным местом жительства, страхование домашнего имущества вполне оправданно, ведь тогда это имущество входит в число основных материальных ценностей семьи, наряду с самим домом и сбережениями. Это тем более важно, что вероятность проникновения в отдельно стоящий дом всегда выше, чем в квартиру в многоквартирном доме, где преступник может быть обнаружен многочисленными соседями.
Гарантийное страхование стройки
Гарантийное страхование стройки (Baugarantieversicherung oder Bauleistungsversicherung ) – этот вид страхования не может быть заключён самим застройщиком. Только стройфирма может заключить Baugarantieversicherung. И без этого страхового полиса ни с одной стройфирмой не следует, наверное, заключать договор. Фирма обязана предъявить застройщику Baugarantieversicherung по его первому требованию.
Почему этот страховой полис так важен? Потому что он даёт страховую защиту стройфирме на случай её банкротства (Firmenpleite). Если такого полиса у фирмы нет, и она обанкротится, никто не будет обязан возмещать застройщику ущерб, возникший из-за невыполнения работ и срыва строительного процесса. Если же Baugarantieversicherung у фирмы есть, он говорит об определённой степени её надёжности и даёт застройщику гарантию, что при банкротстве фирмы его убытки будут возмещены страховой компанией.
Дело в том, что страховая компания не будет продавать такой полис «вслепую». Наступление страхового случая по этому договору влечёт за собой очень крупные выплаты со стороны страховщиков, поэтому эксперты страховой компании тщательно проверяют надёжность строительной фирмы: её репутацию, качество работ, кадровый состав и всё остальное. Но если у фирмы есть Baugarantieversicherung, это не только гарантирует то, что её надёжность проверена экспертами. Типовые договора такого типа дают застройщику право оплачивать авансом работу стройфирмы только «согласно продвижению работ». Это очень важный момент.
Дело в том, что такое требование существует не случайно. Если застройщик будет оплачивать фирме работы крупным авансом, возможна ситуация, когда эти деньги истрачены фирмой на другие объекты или другие цели. Baugarantieversicherung ставит барьер на пути такого сценария. Отсутствие крупных авансов снижает финансовый риск в целом и, следовательно, риск банкротства фирмы. Более того, страховая компания может потребовать от строительной фирмы счета её подрядчиков.
Если экспертам страховой компании эти счета покажутся завышенными, они потребуют от строительной фирмы или снижения расходов, или смены подрядчиков. Завышенные расходы или нецелевое расходование средств являются в реальной практике самыми частыми причинами банкротства строительной фирмы. Убытки же в результате банкротства несёт взявшая на себя обязательства страховая компания, поэтому она имеет право вмешиваться в общую финансовую деятельность фирмы перед подписанием страхового договора. Поэтому, если у фирмы нет Baugarantieversicherung, это говорит о многом.
Рисковое страхование жизни
Рисковое страхование жизни (Risiko- Lebensverchigerung ) обязательно для застройщика в том смысле, что этот вид страхового полиса требуют от него кредитные организации, в которых он берёт деньги на строительство. Точнее, банки и строительно-сберегательные кассы требуют от застройщика гораздо более дорогой страховки: капитального страхования жизни (Kapital- Lebensversicherung).
Капитальное страхование жизни не только страхует от несчастного случая, но и приводит к накоплению капитала, откуда и вытекает название этого страхового полиса. Поэтому Kapital- Lebensversicherung так дорог, ведь, чтобы образовался капитал, надо вносить на порядок больше денег, чем при обычном страховании. Но застройщик вправе не согласиться с требованием заключить Kapital- Lebensversicherung и выбрать Risiko- Lebensverchigerung.
Кредитные организации, выдавая застройщику деньги на строительство, хотят вернуть выданные деньги в случае смерти застройщика или наступления его нетрудоспособности. Это желание понятно: в противном случае кредитная система несла бы серьёзные убытки. Убытки же привели бы к удорожанию кредитов и к общей гонке цен в строительстве и связанных с ним секторах экономики. Но для покрытия этих страховых рисков капитальное страхование жизни вовсе не обязательно. Risiko- Lebensverchigerung вполне достаточен.
Рисковое страхование жизни для застройщиков имеет три разновидности. Первая – страхование со страховой суммой, которая остаётся постоянной (Risiko- Lebensverchigerung mit konstanter Versicherungssumme). Взносы при этом варианте остаются одинаковыми на всё время действия страхового полиса. Но с каждым годом долг, естественно, уменьшается, а так как страховая сумма остаётся постоянной, то возникает разница между остатком долга и страховой суммой, которая постепенно начинает этот остаток превышать. Эта разница может послужить одним из источников финансирования.
Вторая разновидность – страхование со страховой суммой, которая убывает в соответствии с убыванием долга по взятым на строительство кредитам (Risiko- Lebensverchigerung mit fallender Versicherungssumme). Чтобы определить, как именно будет убывать страховая сумма, надо сравнить её с планом возврата кредита. Это необходимо сделать перед заключением страхового договора. В принципе этот вариант из всех трёх представленных является оптимальным для тех, кто не ставит перед собой целей дополнительного финансирования.
Третья разновидность – страхование со страховой суммой, которая убывает линеально, то есть равными долями ежегодно (Risiko- Lebensverchigerung mit linear fallender Versicherungssumme). Взносы для возврата долга остаются на всё время этого возврата одинаковыми.
Приобретая в Италии недвижимость на стадии строительства, покупатель должен понимать, что идет на риск, поскольку объект может быть недостроен, а деньги, внесенные в качестве аванса, будут потеряны. Были случаи, когда застройщик становился банкротом еще до окончания строительных работ, и только кредиторы, получившие вещное обеспечение (например, банк, который финансировал строительство под залог недвижимости) на практике могли требовать исполнения обязательств.
Покупателям же без особых гарантий обычно затруднительно вернуть деньги, внесенные в качестве залога или первоначального взноса. Однако, можно избежать некоторых проблем и уменьшить риск, если знать, что можно и нужно требовать с застройщика.
Что должен знать каждый покупатель, подписывая договор о купле-продаже строящегося жилья в Италии?
В первую очередь, при заключении предварительного договора купли-продажи и до оплаты денежных средств в качестве залога на счет застройщика, последний, согласно ст. ст. 2, 3 Законодательного декрета 122/05, должен предоставить покупателю банковскую (или страховую) гарантию. Такая мера необходима в качестве защиты покупателя в случае банкротства застройщика или других возможных неудач. Если застройщик не выдал гарантийный полис, то в этом случае договор купли-продажи можно считать недействительным .
Нужно иметь ввиду, что банковскую или страховую гарантию могут выдавать только финансовые институты (например, банки) или страховые компании, имеющих соответствующие лицензии (полученные в Министерстве финансов) и зарегистрированные в реестре Банка Италии .
В случае банкротства компании-застройщика или иных проблем, покупатель может обратиться непосредственно в банк или страховую компанию, без предъявления требования (путем обращения в итальянский суд) застройщику о возврате средств.
Во-вторых, согласно ст. 4 Законодательного декрета 122/05, застройщик на момент подписания договора купли-продажи (передачи права собственности) должен предоставить страховой полис, действующий в течение 10-летнего периода и гарантирующий возмещение материального ущерба, вызванного по причине разрушения (полного или частичного) недвижимости или же серьезных строительных дефектов. Причем, действие страховки должно начинаться с момента завершения строительных работ.
В-третьих, предварительный договор купли-продажи обязательно должен включать следующие пункты: данные застройщика и покупателя, кадастровое описание недвижимости и земельного участка, полное описание технических характеристик, указание возможных градостроительных соглашений, обязательств или ипотек, максимальные сроки строительства и сдачи недвижимости, полная ее стоимость, способы оплаты, возможные компании-подрядчики, основные детали заявления (в случае, если разрешение на строительство еще не получено) или разрешения на строительство, а также детали банковской гарантии.
В-четвертых, покупатель не должен забывать о преимущественном праве, которым необходимо пользоваться в случае, если недвижимость продается с аукциона, а проживание в ней используется в качестве основного места жительства покупателя.
В-пятых, совершать денежные взносы лучше всего по мере продвижения строительных работ. Вначале выплачивается 5-8% от общей суммы на стадии закладки фундамента, на стадии монтажа несущих конструкции вносится 10-15%, и т.д.
Как видите, вопросов при покупке недвижимости в Италии возникает достаточно много, поэтому рекомендуем обращаться за юридической помощью до подписания договора с застройщиком, чтобы защитить свои интересы.
© сайт адвоката Франческо ГрассоКопирование и перепечатывание текстов новостей разрешается только при наличии активной ссылки на источник. Не нарушайте авторские права! Нарушители будут привлекаться к ответственности.
Руководитель столичного департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин сообщил о том, что правительство Москвы совместно с Минстроем России, а также с Ассоциациями НОСТРОЙ и НОПРИЗ рассматривают возможность создания института обязательного страхования ответственности , в случае выявления скрытых дефектов здания. «Здесь мы предлагаем использовать опыт Великобритании и Франции», - подчеркнул Сергей Иванович.
Как считают федеральные и московские власти, дополнительное обязательное страхование застройщиков необходимо, чтобы гарантировать выплаты людям, пострадавшим из-за скрытых дефектов зданий, которые возникли по вине строителей, проектировщиков или изыскателей и выявились в ходе эксплуатации, чем причинили вред этим потребителям.
Напомним, что в настоящее время строительные СРО и так уже формируют два компенсационных фонда:
1.Компфонд возмещения вреда (ВВ);
2.Компфонд обеспечения договорных обязательств (ОДО).
Кроме этого, подавляющее большинство СРО осуществляют страхование как одного, так и второго компенсационного фонда, что является для них дополнительным финансовым бременем. Правда, некоторые СРО формируют только один компенсационный фонд и соответственно осуществляют страхование только этого компфонда.
Следует отметить, что по новому законодательству застройщики формируют ещё один компенсационный фонд - компфонд долевого строительства, а в специальных случаях дополнительно получают банковские гарантии, то есть количество сборов ещё больше увеличивается.
Однако Минстрой, НОПРИЗ и НОСТРОЙ рассматривают возможность, чтобы строительные компании обеспечивали выплату нового сбора - за скрытые дефекты построенных зданий. Обязанность за осуществление этого сбора ляжет на плечи СРО. Считается, что, скорее всего, это будет страхование, но не исключено и появление ещё одного, уже третьего, компенсационного фонда. Поскольку, как высказываются специалисты Минстроя России, страховая компания платит, только если захочет, получить от неё страховые выплаты очень сложно. В то время как компенсационные фонды, хоть и были во многом растрачены в предшествующее время, но, согласно последним поправкам в действующее законодательство, размещены на специальных счетах в уполномоченных банках, потому риски их утраты значительно уменьшились. Тем самым, вероятность компенсации вреда, нанесённого потребителям через выявившиеся скрытые недостатки, значительно увеличилась.
То есть компфонды «на месте», они осязаемы. У потребителей больше шансов получить их, нежели выплаты страховых компаний, которые, как показывает практика, иначе как через многочисленные суды не взыщешь, да и то в страховании столько нюансов, что 70% потребителей в принципе не могут выиграть у страховых компаний и уходят ни с чем.
Очевидно, что с принятием новых поправок СРО получат новые обязанности, а строители - новые сборы, что ляжет дополнительным грузом на плечи потребителя.
Ваш русскоязычный консультант в Австрии по всем видам страхования
Вы хотите создать капитал и обеспечить будущее себе и Вашей семье? Вы открываете фирму, и Вам нужна информация и помощь по оформлению фирменных страховок? Вы хотите пройти лечение у лучших специалистов Австрии и избежать дополнительных затрат?
Воспользуйтесь бесплатной консультацией по заключению страховых договоров!
ПЕРЕЧЕНЬ ПРЕДЛАГАЕМЫХ ВИДОВ СТРАХОВАНИЯ В АВСТРИИ
МЕДИЦИНСКОЕ СТРАХОВАНИЕ В АВСТРИИ:
Услуги частного врача в Австрии;
Лечение в частных клиниках (включая роды в частной клинике);
Страховка для поездок в другие страны;
Страховка для оформления приглашений гостей в Австрию.
СТРАХОВАНИЕ АВТОМОБИЛЯ В АВСТРИИ:
Регистрация автомобиля в страховой компании;
Страхование КАСКО.
CТРАХОВАНИЕ ЖИЗНИ:
Cтрахование жизни для оформления банковского кредита;
Частное пенсионное страхование;
Накопительное страхование;
Страхование для покрытия расходов на похороны.
ЮРИДИЧЕСКОЕ И ПРАВОВОЕ СТРАХОВАНИЕ:
Бесплатная помощь юристов;
Возмещение судебных издержек.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СТРАХОВАНИЙ В АВСТРИИ:
Страхование предприятий для юридических лиц и частных предпринимателей;
Страхование гражданской ответственности;
Страхование во время поездок.
Страхование квартир и домов;
Страхование на случай потери трудоспособности;
Страхование от несчастных случаев для детей и взрослых;
Страхование для покрытия расходов у стоматолога;
Страхование для сопровождения детей в стационаре;
Страхование от тяжёлых заболеваний;
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ В АВСТРИИ:
Проверка текущих договоров;
Расторжение договоров;
Ликвидация ущерба;
Лизинг автомобилей.
ОБЗОР ПРЕДЛАГАЕМЫХ ВИДОВ СТРАХОВАНИЯ В АВСТРИИ
МЕДИЦИНСКОЕ CТРАХОВАНИЕ В АВСТРИИ
Когда возникает необходимость в медицинских услугах, это зачастую влечет за собой неожиданные финансовые затраты. А ведь именно в таких ситуациях экономия на здоровье и заботы о финансовых потерях совершенно излишни. Позаботьтесь о своем здоровье и здоровье вашей семьи уже сегодня! С медицинской страховкой компании UNIQA у вас будет возможность воспользоваться лучшими методами лечения и услугами опытных врачей в австрийских клиниках. Чувствуйте себя защищенными в любой жизненной ситуации!
|
Оздоровительная программа «Vital Plan» только для клиентов UNIQA!
Для страховой компании UNIQA эта услуга не приносит коммерческой отдачи и служит исключительно для повышения уровня обслуживания клиентов. |
Что включают страховые программы по ведению беременности и родам?
Профессиональное наблюдение и консультации будущей мамы в специализированных медицинских учреждениях Австрии;
Диагностика и проведение лабораторных исследований;
Для женщин старше 35 лет предлагаются дополнительные консультации;
Индивидуальные программы составляются с учетом состояния здоровья будущей мамы;
Физиологические роды: обслуживание опытными специалистами в лучших австрийских клиниках до и после родов.
Внимание! Этот вид страхования можно заключить только до наступления беременности!
СТРАХОВАНИЕ ОТ НЕСЧАСТНЫХ СЛУЧАЕВ
Какие последствия несчастного случая можно застраховать?
временная утрата трудоспособности;
физическая травма, увечье и инвалидность;
уход из жизни.
СТРАХОВАНИЕ ИМУЩЕСТВА
Страхование движимого и недвижимого имущества является одним из самых востребованных видов страхования, рассчитанных на обеспечение безопасности физических и юридических лиц. В Австрии застраховать можно любое имущество: автомобиль, квартиру, дом, гараж, а также имущество предприятий.
ПЕНСИОННОЕ СТРАХОВАНИЕ
О безбедной старости следует позаботиться своевременно, ведь время проходит быстрее, чем нам того хотелось бы. Пенсионное страхование позволяет накопить значительную сумму денег за счет ежемесячных отчислений и начисления процентов на такие отчисления. Еще одна приятная новость: вы не платите никаких сопутствующих налогов.
Русскоязычный консультант в Австрии Елена Мрвка проинформирует вас обо всех возможностях и выгодах частных пенсионных вкладов!
ПРОГРАММА НАКОПИТЕЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ
Какие возможности открывает перед Вами накопительное страхование?
Вы сможете:
обеспечить финансовую защиту, что чрезвычайно важно при несчастных случаях, возникновении болезней или других непредвиденных обстоятельств;
эффективно планировать и распоряжаться семейным бюджетом;
своевременно накопить средства, необходимые для запланированного события, учитывая финансовые возможности.
ПРАВОВОЕ СТРАХОВАНИЕ В АВСТРИИ
Как и медицинское страхование, правовое страхование пользуется большим спросом в Австрии. Объяснить это просто, ведь практически у каждого возникают жизненные ситуации, в которых не обойтись без профессиональной помощи и консультации адвоката или нотариуса. Избежать значительных затрат на юридические услуги вы сможете благодаря правовому страхованию в Австрии. К примеру, в данных случаях вам удастся обеспечить свою правовую защищенность, имея юридическую страховку:
Проверка договоров до их подписания;
Покупка жилья;
Профессиональная защита ваших интересов в суде;
Юридическая консультация по интересующим вас вопросам (аренда жилья, случаи автомобильных аварий и прочее).
Страхование профессиональной ответственности
Для представителей многих профессий страхование профессиональной ответственности – это незаменимый инструмент защиты от необходимости удовлетворения материальных претензий со стороны клиентов. Важно отметить, что страховые выплаты производятся только в случае юридической ответственности, а не моральной. Данный вид страхования особенно важен для врачей, фармацевтов, нотариусов, адвокатов и архитекторов.
Страхование гражданской ответственности
В чем состоит суть страхования гражданской ответственности?
Объектом страхования по страховому договору является ответственность перед третьими лицами за возможный причиненный ущерб. Страховка гражданской ответственности целесообразна для владельцев транспортных средств и владельцев зданий (жилых, коммерческих, производственных или складских). Кроме того данный вид страхования заключается лицами, занимающимися частной практикой, и владельцами торговых организаций.
Левин А.А., Всероссийская политическая партия "Единая Россия", отдел по работе с органами государственной власти.
Одним из приоритетных направлений социальной политики государства является формирование рынка доступного жилья с необходимым правовым обеспечением защиты и ответственности его участников, в частности долевого строительства, каковым является страхование.
Агентство Fitch Ratings оценило перспективы российской страховой отрасли и обнародовало отчет "Российский страховой рынок: проблемы управления ростом" <1>. В нем отмечается, что в условиях высокого роста способность управлять показателями страховой деятельности и адекватно прогнозировать такие показатели становится одной из основных задач для страховых компаний в России. Страхование ответственности застройщиков может быть важной гарантией защиты участников долевого строительства. В настоящее время данные отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <2>.
Граждане вкладывают свои средства в жилищное строительство, как правило, в целях удовлетворения своих потребностей в жилье.
Так, по мнению ученых - судей Верховного Суда РФ Н.К. Толчеева и С.В. Потапенко, "правильная правовая оценка заключенных гражданами с организациями договоров, на основании которых граждане приобретают право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, имеет принципиальное значение" <3>. В зависимости от характера возникших на основании таких договоров отношений суд в каждом случае решает вопрос о возможности применения к этим отношениям норм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 (в ред. Федерального закона от 25 октября 2007 г. N 234-ФЗ) "О защите прав потребителей" <4>. С нашей стороны отмечаем, что отдельные вопросы по данной теме ранее были освещены в Обзоре практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов <5>.
<3> Толчеев Н.К., Потапенко С.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности. М.: Проспект, 2007. С. 85.
<4> Российская газета. 2007. 27 октября.
<5> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2.
Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства является одним из способов улучшения гражданами своих жилищных условий и выступает в качестве одного из направлений приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
В настоящее время приобретение объектов недвижимости посредством участия в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости находит все большее применение на практике, вместе с тем участие в долевом строительстве применялось еще до момента принятия Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон). До вступления Закона в силу отношения между застройщиком и участником долевого строительства в данной сфере регулировались различными способами - заключались договора простого товарищества, строительного подряда, купли-продажи и др., имеющие при этом одну суть. В связи с тем что ранее законодательством не предусматривалось регулирование данного вида отношений, юридическая сила такого рода договоров ставилась под сомнение, и, как результат, сложилась ситуация, при которой желающие приобрести объекты недвижимости, участвуя в долевом строительстве, оказывались незащищенными от действий недобросовестных застройщиков.
После введения в действие Закона объемы реализации объектов недвижимости на стадии строительства значительно сократились, повышенные требования к застройщикам оказались для многих из них невыполнимыми. Одним из главных требований Закона было заключение с участниками долевого строительства договоров долевого участия в строительстве, но на практике данное требование застройщиками не соблюдалось. Привлечение денежных средств по иным, отличным от договора долевого участия в строительстве, схемам не позволяет защитить участников долевого строительства от различного рода рисков. Вместе с тем с принятием Закона, как было отмечено ранее, закреплен характер отношений сторон договора участия в долевом строительстве, определены права и обязанности застройщика и участника долевого строительства, а также предусмотрена ответственность сторон за нарушение выполнения своих обязательств. Тем не менее в сфере участия в долевом строительстве довольно часто происходят нарушения застройщиками прав участников долевого строительства. В числе основных нарушений, по нашему мнению, необходимо выделить следующие: необоснованное завышение стоимости объектов строительства, нарушение сроков окончания строительства и ввода в эксплуатацию объектов строительства, низкое качество строящегося объекта недвижимости, мошеннические действия (создание финансовых "пирамид") и др.
Так, по состоянию на 1 сентября 2007 г. количество пострадавших участников долевого строительства на всей территории Российской Федерации составляет более 60000 человек, количество проблемных объектов долевого строительства - более 700 <6>.
<6> По данным рабочей группы президиума Генерального совета партии "Единая Россия" на 1 сентября 2007 г.
В связи с этим в целях усиления прав и гарантий финансовой защиты участников долевого строительства нам видится целесообразным использование не административных, а альтернативных рыночных механизмов, в частности введение страхования исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства.
Необходимо отметить, что, несмотря на значительные объемы строительного рынка и огромные риски, сопровождающие данную сферу, применение страхования осуществляется довольно редко. По оценкам специалистов, в России в целом страховой защитой обеспечивается около 5 - 7% общего объема строительства <7>.
<7> Миллерман А. Строительная инженерия. 2006. N 1.
Важно отметить, что риски, возникающие при строительстве, довольно значительны. Так, некоторые застройщики, пытаясь защитить себя, создают собственные резервные фонды, но объем направляемых в них денежных средств слишком минимален и их явно недостаточно, а также заказчики неохотно соглашаются с условием увеличения сметы строительства. Таким образом, для застройщиков значительно эффективнее предусмотреть в смете строительства дополнительные затраты на осуществление страхования, что, в свою очередь, позволит застраховать весь комплекс строительных рисков.
Таким образом, считаем, что введение обязательного страхования ответственности застройщиков за неисполнение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве позволит в дальнейшем избежать распространенного в настоящее время нарушения прав участников долевого строительства.
Тем не менее, чтобы данный механизм заработал четко и слаженно, необходимо, чтобы страховые компании были независимы от застройщиков.
Так, например, во Франции страхование рисков при строительстве существует с 1979 г. В Германии комплексное страхование от всех рисков обходится в 2% от сметной стоимости строительства объекта. В Италии такой вид страхования является обязательным, так же как и во Франции.
Страхователями ответственности за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве будут являться застройщики, осуществляющие привлечение денежных средств участников долевого строительства.
В качестве объекта страхования считаем целесообразным определить выполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве перед участником долевого строительства. В связи с этим застройщик обязан будет заключить договор страхования ответственности исполнения обязательств с каждым участником долевого строительства.
Считаем, что срок действия договора страхования необходимо установить из расчета срока, превышающего, например, на один год установленный сторонами срок действия договора участия в долевом строительстве. Данное увеличение срока действия договора страхования связано с возможным увеличением срока строительства объекта долевого строительства.
При заключении договора страхования ответственности застройщик обязан будет предоставить страховщику: учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; информацию о фирменном наименовании (наименовании), месте своего нахождения; о государственной регистрации; об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица; о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с их детализацией (сроки строительства, сроки ввода в эксплуатацию и др.); о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Предоставление застройщиком данных документов связано с тем, что страховые компании способны более эффективно оценивать риски, возникающие при строительстве, в отличие от участников долевого строительства.
Договор страхования ответственности за неисполнение обязательств застройщиком считается заключенным с момента получения застройщиком страхового полиса и вступает в силу с момента подписания и единовременной уплаты страхового взноса.
В качестве определения страховых рисков, как мы считаем, необходимо предусмотреть следующие случаи неисполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве:
- нарушение сроков окончания строительства или ввода объекта строительства в эксплуатацию;
- увеличение стоимости строительства объекта недвижимости;
- строительство объекта недвижимости с нарушением его качества;
- совершение мошеннических действий и, как результат, срыв сроков строительства, невозможность возврата вложенных денежных средств и пр.;
- банкротство.
Размер лимита ответственности страховщика необходимо определить в пределах стоимости объекта долевого строительства (цены договора участия в долевом строительстве).
Важно отметить, что в России, в отличие от других стран, страхование рисков в строительстве не является обязательным. В настоящее время в данной отрасли не так часто применяется страхование, по оценке специалистов, в Российской Федерации страховой защитой обеспечивается всего около 5 - 7% строительных работ <8>.
<8> По данным сайта www.irn.ru: Индикаторы рынка недвижимости. Новостройки подорожают из-за страхования. М., 2006.
Полагаем, что было бы правильным на современном этапе развития законодательства обобщить судебную практику по данной категории дел в пределах Российской Федерации с тем, чтобы убедиться в эффективности страхования ответственности исполнения обязательств застройщиками как меры защиты участников долевого строительства.
Таким образом, введение страхования исполнения обязательств застройщиками будет иметь положительный результат, направленный на защиту прав участников долевого строительства.